Дэлхийд тэргүүлэгч үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын “Найт Франк” (Knight Frank) компанийн Монгол дахь салбарын захирал Ө.Мөнгөнцацралтай ярилцлаа.
-Монголд дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн том төлөөлөгч орж ирж, үйлчилгээгээ эхлүүлж байна. Энэ талаар та тодорхой мэдээлэл өгөхгүй юу?
-“Найт Франк” бол дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын тэргүүлэгч компани юм. Анх 1896 онд үнэлгээ, судалгаа, дуудлага худалдааны чиглэлээр бизнесээ эхлүүлж байсан түүхтэй. Тэртээгээс өдийг хүртэлх 127 жилийн түүх тус компанийг ямар бодитой, найдвартай хамтрагч вэ гэдгийг нь илтгэнэ. Зөвхөн Лондонд бус дэлхийн 57 бүс нутагт үл хөдлөх хөрөнгө зуучлах, дамжуулах, худалдан борлуулах үйлчилгээ үзүүлдэг. Тэр ч утгаараа дэлхий дахинаа 488 салбар оффистой. Энэ том компани Монголд албан ёсоор салбараа нээж байгаа нь манай улсын үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт таны хэлдгээр том тоглогч орж ирж байна гэсэн үг. Биднээр дамжуулаад монголчууд дэлхийн аль ч улс, оронд үл хөдлөх хөрөнгө авч болно. Өөрөөр хэлбэл таныг дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн салбартай холбох бат гүүр болж байна гэсэн үг.
-Энэ том компанийн нэг салбарыг Монголд нээнэ гэдэг цаад агуулгаараа маш том зорилгын төлөө явж байгаа нь тодорхой. Та бүхний эхний зорилго юу байна вэ?
-Эхлээд Монголын зах зээлд танигдана гэдэг чухал. Эхний зорилго ч энэ. Нөгөө талаар өнөөдөр гадаадад тэр дундаа Англид очоод байраа хараад, маргааш худалдаад авчихна гэдэг бол тийм ч хялбархан зүйл биш. Тиймээс энэхүү асуудлыг зуу гаруй жилийн туршлагатай дэлхийн топ компаниар дамжуулан зохицуулах, үйлчлүүлэх боломжийг бид монголчуудад нээж өгч байгаагаараа онцлог юм. Гадны оронд явж байхад монголчуудыг эсгий гэрээр нь их төсөөлдөг. Тэр утгаараа биднийг дэлхийд өрсөлдөх чадваргүй гэж ойлгох нэг хэсэг бий. Тиймээс энэ хандлагыг нь өөрчлөх, монголчууд ч бас дэлхийтэй хөл нийлүүлэн алхаж чаддаг юм шүү гэдгийг харуулахыг зорьсон. Энэ зорилгодоо хүрэхийн тулд бид дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын хамгийн том компанийг Монголд оруулж ирсэн. Үл хөдлөх хөрөнгө гэдгийг зөвхөн байр, сууц гэдэг утгаар нь ойлгож болохгүй.
Цаагуураа маш том боломжийг бий болгодог салбар бол үл хөдлөх хөрөнгө. Нөгөөтэйгүүр манайхаар дамжуулан дэлхийн улс орнуудаас үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахдаа зуучлуулах үйлчилгээ авч болно. Одоогоор байр авах хамгийн ашигтай байршил бол Лондон.
-Та дэлхийн улсуудад үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох боломжтой гэж байна. Жишээлбэл аль улсад үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох нь эдийн засгийн хувьд боломж ихтэй вэ?
-Үл хөдлөх хөрөнгийг ямар ч улсад авсан хөрөнгө л болно. Гэхдээ бид Лондон хотод үл хөдлөх хөрөнгөтэй болохыг зөвлөдөг. Учир нь Лондон хотод нэг өрөө байр буюу Монголоор хоёр өрөө байр 2-3 тэрбум гаруй төгрөг байна. Надад энэ хэмжээний мөнгө байхгүй юм чинь Англид хэзээ ч байр авахгүй байх гэж бодож огт болохгүй. Мөнгөний эргэлт сайтай хүмүүст бол маш боломжтой. Мөн Лондонд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа 100 хувь мөнгөө төлдөг хүн байдаггүй.
Дандаа 25 хувийн урьдчилгаа төлдөг. Хоёр тэрбум төгрөгийн 25 хувь гэхээр 500 гаруй сая төгрөг болж байна. Тухайн мөнгөө ойролцоогоор хоёр жилийн дотор дөрөв хувааж төлнө. Тэгэхээр зургаан сар тутам нэг удаа 130 орчим сая төгрөг төлнө гэсэн үг. 25 хувиа төлснийхөө дараа үлдсэн 75 хувь дээрээ Английн банкны зээлд хамрагдаж болно.
-Таныг ингэж хэлсэн чинь үнэхээр гадаадад үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох боломж тийм ч холын мөрөөдөл биш байна шүү. Та зээл авах тухай ярилаа. Гадаадын банкнаас монголчууд яаж зээл авах вэ. Танай компани энэ асуудлыг мөн зохицуулдаг гэж үү?
-Мэдээж энэ төрлийн үйлчилгээ байлгүй яах вэ. Юуны тулд дэлхийн том компани билээ. “Knight Frank” компани нь санхүүгийн үйлчилгээ үзүүлдэг дэлхийн 420 гаруй байгууллагатай хамтарч ажилладаг. Тэр утгаараа монголчууд ч гэсэн дээрх байгууллагуудын зээлд хамрагдаж болно.
-Монголд зээл авахад хүү өндөр байдгийг та мэдэх биз. Харин гадны орнуудын хувьд ямар байдаг бол?
-Мэдээж орон орны банкны хүү нь янз бүр байдаг. Гэхдээ Монголтой харьцуулахад хамаагүй бага шүү. Хамгийн доод тал нь жилийн 2.5 хувьтай. Дээд тал нь 3.8 хувийн хүүтэй. Харин манай компанийн хувьд гурван хувийн хүүтэй зээлээр Лондонд байртай болох боломжийг монголчууддаа нээж өгч байна.
-Гадаадад үл хөдлөх хөрөнгөтэй болъё гэвэл заавал виз авах шаардлагатай юу?
-Тийм шаардлага байхгүй. Өөрөөр хэлбэл визгүй, оршин суух эрхгүй байсан ч байр авах эрх нь танд нээлттэй гэсэн үг. Өмнө ярьсан зээлийн асуудлыг дахиад тодруулж хэлье л дээ. 75 хувийн зээлийг хэн миний өмнөөс хөөцөлдөх вэ гэж хүмүүс бодож магадгүй юм.
Энэ ажлыг “Knight Frank” үйлчлүүлэгчийнхээ өмнөөс хийдэг. Мөнгөний эргэлт сайтай хүмүүс 25 хувиа төлж дуусчихаад үлдсэн төлбөрөө бүгдийг нь нэг дор төлж бас болно. Тиймээс зээлийн хүү, урьдчилгаа төлбөр, өмчлөлийн хугацаа гээд маш олон талаараа Лондонд байр авах нь хялбар бөгөөд хөнгөн нөхцөлүүдтэй.
-Ер нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбар гэж юуг хэлээд байна. Та бүхний зүгээс ямар үйлчилгээ үзүүлэх юм бэ?
-“Knight Frank” компани нь нийт таван үйлчилгээ үзүүлдэг. Олон улсын өмч зуучлал, түрээсийн менежмент, санхүү тайлан, татвар, интерьер дизайн, дамжуулан борлуулах үйлчилгээг үзүүлж байна. Ер нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбар энэхүү салшгүй таван хэсгээс бүрддэг. Энэ нь олон жилийн турш системтэй явагдаж ирсэн. Гадаадад үл хөдлөх хөрөнгө авч байгаа тохиолдолд тухайн байраа түрээслэх, дамжуулан борлуулах, санхүүгийн тооцооллыг гаргуулах, олон улсын өмчийн зуучлалаа хууль ёсны дагуу хийлгэх зэрэг хэрэгцээ шаардлага тулгардаг. Энэ бүх үйлчилгээг “Knight Frank Mongolia” үзүүлэх болно.
-Өмнө хэлсэн Лондонд үл хөдлөх хөрөнгө 2-3 тэрбум төгрөгийн ханштай байдаг гэж. Манайд тэр хэмжээний хөрөнгөтэй хүмүүс цөөнгүй бий гэдгийг сүүлийн үед энд тэндгүй баригдаж байгаа хаусуудаас харж болохоор. Тэр утгаараа энд хаустай болох Лондонд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахын аль нь илүү ашигтай вэ?
-Дэлхийн хөрөнгө оруулагчид Англи улсыг хөрөнгө оруулалт хийхэд маш найдвартай улс гэж үздэг. Ер нь бол Англид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь зөвхөн амьдрах зорилготой гэж харж болохгүй. Ихэнхдээ хөрөнгө оруулалт гэж харах ёстой.
-Би яг үүнийг л асуугаад байна л даа…?
-Бид Лондонд үл хөдлөх хөрөнгө сонирхож байгаа үйлчлүүлэгчдээсээ нэг зүйлийг байнга асуудаг.
-Юуг тэр вэ?
-Та тухайн үл хөдлөх хөрөнгөө худалдаж аваад тэндээ амьдрах гэж байна уу эсвэл хөрөнгө оруулаад фаундаар ашиг хүртэх үү гэж. Өөрөөр хэлбэл монголчууд хөрөнгө оруулалтын сэтгэлгээтэй болох шаардлага зайлшгүй тулгараад байна гэсэн үг. Нөгөөтэйгүүр бид үр хүүхдийнхээ ирээдүйд зориулж, үл хөдлөх хөрөнгө авах хэрэгтэй. Лондон хотод үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад өмчлөлийн хугацаа нь 999 жил байдаг. Өөрөөр хэлбэл та есөн үедээ өвлүүлэх хөрөнгөтэй болж байна гэсэн үг. Өмчлөх хугацаа урт байна гэдэг тухайн улс орны хууль, эрх зүй, хувийн өмчийг дээдлэх үзэл ямар өндөр түвшинд хүрсэнийг илтгэж байгаа юм. Мэдээж хэрэг эх орондоо орон байртай байх нь зөв боловч, хоёр улсад ажил, бизнесээ төлөвлөх цаг нь ирсэн гэж харж байна. Нэг улсад өөрийн орон байраа бэлдсэн бол дараагийнх нь Лондон байж яагаад болохгүй гэж.
-Сайхан сонсогдож байна шүү. Хүмүүс Лондонд ихэвчлэн ямар байр сонирхож худалдан авч байна вэ. Том зургаар нь асуувал дэлхийн хөрөнгөтнүүдийн үл хөдлөх хөрөнгийн сонирхол хаашаа чиглэж байна вэ?
-Лондон хот нь шинэ, хуучин гэж хуваагддаг. Шинэ Лондонд цаг үеэ дагаад “Сервис апартментууд” баригдаж байна. Сүүлийн үеийн үйлчлүүлэгчид уулзалтын заал, кино театрыг нь хүртэл бэлдчихсэн байрыг сонгох нь элбэг болсон. Хэрэглэгчийн судалгаан дээр үндэслэн хүнд хэрэгцээтэй юу байж болох бүгдийг нь нэг дор төвлөрүүлсэн байр ашиглалтад орж байна. Мөн хөршийн холбоог маш сайн ойртуулж өгсөн. Дэлхийн өнцөг булан бүрээс ирж байгаа хүмүүст хоорондоо танилцах, найзалж нөхөрлөх боломж нь тэнд бий. Магадгүй тэндээс бизнес хамтрагчаа олж болох тийм л орон зайг бий болгодог юм билээ. Дээр дурдсанчлан “Баялгийн тайлан”-гийн судалгаагаар азиуд Лондонд байр сонирхож авах нь элбэг байна. Хүүхдүүдийнхээ боловсролд анхаарах үүднээс.
Англи улс бол боловсролын системээрээ тэргүүлэгч. Энэ утгаараа хүүхдүүдийнхээ боловсролд анхаарахын зэрэгцээ есөн үедээ хөрөнгө үлдээж байгаа гэдгээрээ дэлхийн хүмүүсийн сонголт болж байна гэх үү дээ. Манай Монгол ч Азийн улс. Яагаад монголчууд дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгө сонирхож, авч болохгүй гэж хэмээн бодож байсан. Үнэхээр хөдөлмөрлөөд санхүүгийн эрх чөлөөнд хүрчихсэн бол дараагийн шат руугаа гарах алхам нь тэндхийн үл хөдлөх хөрөнгө.
–Та бүхэнтэй хэрхэн холбогдох вэ?
-Бид өөрийн оффистоо хувийн уулзалтуудын цаг төлөвлөн харилцагчдадаа дэлгэрэнгүй мэдээлэл өгдөг. Knight Frank Mongolia гэж хайлт хийгээд бидэнтэй холбогдоорой.