Монголчуудад шаардлагатай хамгийн том зээл бол ипотекийн зээл. Энэ зээл хүн амын 70 шахам хувьд хэрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл энэ зээлийг инженерийн байгууламжтай орон сууцанд л олгодог тул хүн амын 70 хувьд шаардлагатай байдаг. Хэдийгээр ууган нам 100 жилээ тэмдэглэх гэж байгаа боловч монголчууд эсгий гэрээсээ салаагүй л байна. Анх энэ зээл монголчуудыг тохилог орон сууцтай болгох зорилготой байсан ч, өнөөдөр хүн амын тал нь суурьшиж байгаа Улаанбаатар хотын утаа, хөрсний бохирдлыг шийдэх үндсэн гарц болж хувирч байна. Зээл хэрэгжээд хэдэн жилийн нүүр үзэж байгаа боловч 100 мянга орчим өрх л хамрагджээ. Бараг дөрвөн их наяд төгрөг зарцуулсан. Гэхдээ зээл ямар үр дүнд хүрснийг өнөөдөр харж болно. Намууд 2004 оны сонгуульд арван мянга, 2008 онд 40 мянган айлын орон сууц барих тухай амлалт өгч байсан. Харин амлалтын дүйвээнээр барилгын компаниуд хангалттай үүргээ гүйцэтгэсэн байдаг. Өнөөдөр зах зээл дээр 20-иод мянган орон сууц илүүдэж байна. Гэтэл эрэлт өмнөхөөсөө өссөн байгаа нь судалгаанаас харагддаг.
ЭРЭЛТ ӨССӨН БАЙХАД ИЛҮҮДЭЛ ОРОН СУУЦ ЗАХ ЗЭЭЛД ЯАГААД ҮҮССЭН БЭ
Улстөрчид орон сууцны эрэлтийг олж харж, нийгмийн сэтгэхүй дээр тоглож чадсан ч нийлүүлэлтийг хэрхэн хангах талаар ямар ч судалгаа байхгүй нь өнөөгийн орон сууцны зах зээлээс харагдана. Ипотекийн зээлийг их хэмжээний хуримтлалтай тохиолдолд гаргадаг гэнэ. Хуримтлал өндөр хөгжилтэй орнуудад хувийн хэвшлээс голдуу гарна. Тэр тусмаа мөнгөний илүүдэл үүссэн, өрсөлдөөн ширүүсч мөнгө хүүлэх боломж багассан тохиолдолд ипотекийн зээлийн үүсвэр нэмэгдэнэ. Улстөрчид өөрсдөө барих гэж байгаа мэт олон тооны орон сууц ашиглалтад оруулах тухай амлалт өгдөг. Харин хэн ч төлбөрийн асуудлыг ямар замаар шийдэхээ сонгуулийн үеэр яриагүй байдаг. Тэд барилгын салбарыг хангалттай дэмжсэн. Үнэ тогтворжуулах, барилга барих урьдчилгаа олгох зэрэг олон арга хэмжээ авсан. Харамсалтай нь өнөөдөр барилгын зах зээл дээр илүүдсэн энэ их хэмжээний орон сууц энэ салбараа хүндрэлд оруулах хамгийн том шалтгаан болж хувирчээ. Барилгачид банкны зээл, зээлийн хүүд дарагдахаас эхлээд ажилчдынхаа цалин, гэрээгээр гүйцэтгэсэн ажлын хөлсөө өгөх томоохон асуудалтай тулгарлаа. Ипотекийн зээлийн гол тулгуур нь ажилтай орлоготой иргэд. Орон сууцны илүүдэл сүүлийн гурван жил үүссэн компаниудын орлогын ашгийн бууралттай шууд хамааралтай байгааг харж болно. Зарим эдийн засагчийн хэлж буйгаар ийм байдлаар ипотекийн зээл цаашид зээлдүүлэгч, зээлдэгчдэд улам их хүндрэл үүсгэх гэнэ. Иргэдийн орлогыг нэмэгдүүлэх арга хэмжээ авчихвал цаашид төр энэ салбарын ажлаас холдох нь өлзийтэй аж. Түүгээр барахгүй үнэ тогтворжуулах тухай бодохын ч хэрэггүй. Учир нь барилгын үнэ тогтворжуулах хөтөлбөр ил тод биш учраас тэр мөнгөөр барилгын үнэ тогтворжсон гэх ямар ч баримт алга. Үнэ тогтворжуулах хөтөлбөр хэрэгжээгүй бол тухайн бараа, үйлчилгээний үнэ тэнгэрт хадах байсан тухай улстөрчид номлодог. Тэгвэл сүүлийн хэдэн жил орон сууцны үнэ хөөстэй хэвээр байгааг судалгаа харуулдаг. Тэр бүү хэл зах зээлд ихээхэн хэмжээний илүүдэл орон сууц байхад буурахгүй л байна. Бас нэг сонирхолтой баримт бол шинээр худалдан авсан орон сууцны тал хувийг гадаадад ажиллаж байсан эсвэл ажиллаж байгаа хүмүүс Монгол руугаа шилжүүлсэн мэдээ байна.
Мөн цөөнгүй хувийг иргэд ажиллаж байгаа албан байгууллага, компанийнхаа дэмжлэгээр авсан байдаг. Дээр 100 мянган орон сууцыг ипотекийн зээлээр авсан болохоор өнөөгийн баригдаад байгаа барилгуудыг цалингаараа авсан иргэн байхгүй болж таарна. Үүнээс харахад ихэнх иргэдийн орлого орон сууц худалдан авахад хүрэхгүй. Хүрч байгаа хэсэг авчихсан мэт харагдана. Гэхдээ иргэдийн орлого тийм ч бага биш байгаа нь Статистикийн үндэсний хорооны судалгаагаар гарсан. Харин орон сууцны үнэ бодит гэсэн ямар ч баталгаа алга. Хууль зүй, дотоод хэргийн сайд Ц.Нямдоржийн ярьж буйгаар орон сууцны үнийг одоогийн зарж байгаа үнээр 2-3 дахин бууруулах боломжтой. Гэвч энэ хүн эдийн засагч мөн үү гэдэг асуулт гарна. Биш. Гэхдээ хямд зээлийн эх үүсвэр, барилга барих зардлаа хэмнэж чадвал ийм боломж байгаа гэнэ. Эндээс харахад илүүдэл орон сууцыг худалдан авах иргэдийн орлого алга. Авсан ч ипотекийн зээлийн хүү, барилгын салбарын нэмсэн ашгийг давах боломжгүй аж.
ИРГЭДИЙН ОРЛОГО БУУРАХАД ИПОТЕК ДАМПУУРДАГ
Анх ипотекийн зээл гаргахдаа жилийн 16 хувийн хүүтэй гаргаж байсан. Энэ талаар манай сонин “Жилийн 16 хувийн хүүтэй ипотекийн зээл буюу чөтгөрийн цалам” хэмээх шүүмжлэл нийтэлж байв. Тухайн үеийн Барилга хот байгуулалтын сайд Д.Дашдорж “Зээлийн үр дүн гарахаар уучлал гуйгаарай” гэж байсан юм. 16 хувийн зээл гэдэг бол арван жилд 160, 15 жилд 283 хувийн хүүтэй зээл юм.
Харин өнөөгийн найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг хүмүүс боломжийн гэж хардаг. Гэтэл саяхан нэгэн танил маань “Гурван жил ипотек төлнө гэдэг чанга байна шүү.
Дахиад 12 жил ингэж явна гэхээс халширч байна” гэв. Ипотектой бүх иргэнд энэ асуудал тулгарч байгаа болов уу. Дээр нь ажилгүйдэл нэмэгдсэн мэдээ бий. Гэхдээ өнөөгийн хамгийн сайн эргэн төлөлттэй зээл бол ипотекийн зээл. Танил маань гурван жилийн өмнө 50 сая төгрөгийн ипотекийн зээл авсан байдаг. Тэрээр улстөрч биш учраас ажлын байрны баталгаа бага гэнэ. Нэг өдөр гудманд гарахад л ипотек будаа. Ипотектой хэдэн иргэн ийм байдалтай байгаа тоо алга.
Харин зарим оронд ипотекийн зээлтэй иргэдэд зориулсан олон хамгаалалтын арга хэмжээ авдаг аж. Ипотекийн хамгийн том найдвар болох худалдан авах чадвар буюу орлогыг баталгаажуулах төрийн үүрэг байх шаардлагатай аж. Эс бөгөөс 2009 оны дэлхийг хамарсан томоохон хямрал болох тухай эдийн засагч ярьж байна. Гэхдээ энэ нь төр зах зээлийг зохицуулна гэсэн үг биш. Хуулийн хяналтыг л чангатгана. Тус хямрал нь моргейжийн зээлээс ашиг хүртэх сонирхолтой зээлийн эдийн засагч нараас болсон байдаг. Ипотекийн зээлд төр баталгаа гаргаж өгсөн. Мөн зээлийг давхар даатгал гэх санхүүгийн үүсмэл хэрэгсэл гээч нь орон сууцны үнийг хөөсрүүлээд зогсохгүй ямар ч баталгаагүйгээр ипотек тараах шалтгаан болсон гэдэг. Ямар ч орлогогүй тэнэмэл хүн ипотек авсан тухай ч мэдээ бий. Харин манай нөхцөлд хувийн хэвшил хөрөнгө оруулж нийслэлд шаардлагатай 180 мянган өрхийг орон сууцжуулах ямар ч боломжгүй гэнэ.
ИПОТЕКИЙН ХҮҮГ БУУРУУЛАХ БОЛОМЖ БИЙ ЮУ
Зах зээл нь төлөвшсөн өндөр хөгжилтэй орнуудад ипотек томоохон асуудал дагуулахгүй ч бүрмөсөн шийдэгдээгүй байна. Гэхдээ тэдний ипотекийн зарчим манайхаас өөр. Жишээлбэл үл хөдлөх хөрөнгөд олгодог тус зээлийг Монголд орон сууцны зориулалтаар л олгоно. АНУ-ын зарим мужуудад 1998 оноос хойш нийтийн орон сууцанд ипотекийн зээл олгохыг зогсоосон гэнэ. Түүгээр ч зогсохгүй нийтийн орон сууц барихыг хориглосон тухай ярьдаг. Манай улстөрчид иргэдийн орон сууцны тухай ярих бүрт мөнгө санхүү толгойд ордог зуршилтай болсон. Харин Хангай зах дээр модны наймаа хийдэг залуу “Надад тэр үнэтэй орон сууцны хэрэг алга. Бохир, дулааны шугам манай хаяанд ирэхэд л би хоёр өрөө байр авах мөнгөөр найман өрөөтэй хаус барьчихна” гэж байна. Харин барилгын компанийн захирал “Нийслэл хувийн газар дээр олон давхар олон сууц барихыг зөвшөөрөхгүй байна. Манай хамаатнууд газраа нэгтгээд байшин барихад бэлэн болоод зургаан жил болж байна” гэв. Харин Баянхошууны эцэст байдаг нэгэн өрх яасан ч нийтийн орон сууцанд орохгүй гэнэ. Тэд бүх асуудлаа шийдсэн. Тэдний үзэж буйгаар аравхан жилийн дараа нийтийн байр хог болно. Орон сууцжуулах ажил зөв чиглэлд яваа гэдэгт олон эдийн засагчид итгэхгүй байна. Өнөөгийн орон сууцжуулах бодлогыг өндөр хүүтэй зээлээр өндөр хүүтэй барилга шахах бодлого гэж үзэж байна. Харин Э.Сато нийслэлийн гэр хороололд долоон тэрбум ногоон байгаа тухай хэлсэн. Нэг ч улстөрч өнөөг болтол энэ үгийг ойлгооогүй бололтой юм. Нийслэлийнхнийг орон сууцжуулах хоёрхон зам байгаа гэнэ. Гэр хороололд дэд бүтэц байгуулах, эсвэл газрыг барьцаалж жилийн хоёр хувийн зээлжүүлэх. Дэлхийн ихэнх өндөр хөгжилтэй орнуудад 2-3 хувийн зээл хангалттай бий. Энэ зээлээс ипотекийн зээлээс 0.5-1 хувийн марж хийнэ гэсэн банкинд л зээлийн эрх олгоход бас нэг эх үүсвэр гарна гэнэ. Асар өндөр цалинтай Японы ипотекийн зээл жилийн 1.68, Швейцарь 1.75, Финлянд 1.83, Герман 1.9 Люксембург хоёр хувь байна. Харин орлого багатай бид найман хувийн ипотект хэдэн жил тэсэх бол.
Х.БАТТӨГС