Барилга, хот байгуулалтын сайд асан Д.Цогтбаатартай ипотекийн зээлийн 10 хувийн урьдчилгааны асуудлаар ярилцлаа.
-Барилга, хот байгуулалтын сайд байхдаа эхлүүлсэн ажлын тань нэг болох ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг 10 хувь болгох шийдвэрийг Засгийн газар баталсан. Дагаж мөрдөх журам нь хүртэл гарчихсан байхад яагаад өдий болтол хэрэгжихгүй удав. Гол гацаа нь хаанаа байна вэ?
-Засгийн газрын 2015 оны зургадугаар сарын 22-ны өдрийн 256 дугаар тогтоол, 2015 оны долдугаар сарын 7-ны өдрийн 296 дугаар тогтоолууд гараад хэрэгжилтээ хүлээж байгаа. Таван талт гэрээ байгуулах бэлтгэлээ л хангаад байгаа юм байна гэж ойлгосон. Ипотекийн зээлийг Засгийн газрын баталгаатай гаргана гэдэг бол шинэ шийдэл учраас газар дээрээ зарим тохируулга шаардагдаад байхыг үгүйсгэхгүй. Уг нь дээрх шийдвэрүүдийг гаргаад дөрвөн талт гэрээ байгуулна л гэж байсан юм шүү дээ. Тэгснээ дөрөв биш, таван талт болгохгүй бол болохгүй нь гээд л тухайн үедээ оролцогчдын тоог бид нэмэхэд хүрч байсан. Шийдвэрүүдийг хэрэгжүүлэхэд энэ мэт техникийн чанартай асуудлууд гарахыг үгүйсгэхгүй. Гэхдээ ийм асуудлууд байлаа гэхэд хамтарч суугаад л шийдлийг газар дээр нь түргэхэн шиг олоод явах боломж хэзээ ч байдаг.
Уг нь би найман сардаа багтаагаад гэрээг зуруулчих юмсан гэж бэлтгэл базааж байсан. Мэдээж байгууллага хоорондын гэрээ гэдэг бол бас л адилхан яриа хэлэлцээ шаардах үйл явц. Тэгэхээр зарим байгууллага гэнэт тооцоогүй шаардлага тавьж болно. Дээрх тав дахь талыг гэрээнд оролцуулна гэдэг шиг. Үүнийг тухай бүртээ зохицуулаад л явчихна гэж тооцож байв. Ер нь өөрөө байхдаа эцэслэчихсэн гэж хичээсэн. Долдугаар сард журмаа батлуулж аваад л дараагийн ажиллагаанд орсон ч баяр наадам, хурим найр, огцрох солигдох болоод үнэхээр амжаагүй л дээ.
Хямралтай, хөрөнгө хомс үед иймэрхүү асуудлаарх улс төрийн шийдвэрийг гаргах нь хамгийн хэцүү үйл явц байдаг. Олон хүнд тайлбар хийж, эргэлзээг нь тайлж, асуудлыг ойлгуулах хэрэг гардаг. Ёстой л олон талт дипломат яриа хэлэлцээг зохион байгуулна. Нэг л буруу өнцгөөс тайлбар хийхэд яриа хэлэлцээг үндсэн чиглэлээс нь өөр тийш нь хөтлөөд аваад явчих гээд маш амаргүй. Эрх мэдэлтэн бүрийн оновчтой оновчгүй асуултуудад зохих хариултыг л бэлддэг. Ийм шийдвэрийг гаргах нь үнэхээр амаргүй багийн ажил. Иймд аль болох олон яам, байгууллагын дэмжлэгийг авч хамтран ажилладаг. Ингэн байж сая нэг улс төрийн суурь тохироо бүрдэж, аливаа бодлогын суурь шийдвэр гардаг. Эмзэг үед зоримог шийдвэр гарахаасаа гарахгүй нь их байдгийг бид бүгд энэ хямралт үеийн амьдрал, хүндрэлээрээ л мэдэрч байна шүү дээ. Харин энэ шийдвэрийн хувьд “хийх үү, эс хийх үү” гэдэг ойлголцолд хүрэх хүнд үе нь ард хоцорсон. Одоо УИХ, Засгийн газрын зөвшөөрлийг авна гэж сандралгүй, “хий” гэснийг нь хэрэгжүүлэх л үлдсэн. Мэдээж энэ ажил өнөөгийн сайд нараас бас л зарим шийдлүүдийг шаардаж байгаа. Нэгэнт ачааг нь үүрч буй хүмүүс тийм шийдлүүдийг нь олоод урагшилна гэж итгэж байгаа. Харин хэрэгжүүлэхгүй гэвэл энэ нь нэг хоёр сайдын асуудал биш учраас өөрийн шийдвэрээс яагаад буцаж буй тухай том тайлбарыг Засгийн газар өгөх шаардлагатай болно. Манай Засгийн газар чинь унаагүй, сайд нар нь л солигдсон шүү дээ. Тиймээс өөрөө өөрийнхөө шийдвэрээс буцаж, хэрэгжүүлэхгүй гэсэн асуудал байхгүй гэж ойлгож байгаа.
-Өнөөгийн нийгэмд ипотекийн зээлийн урьдчилгаа 30 хувиа төлөөд орон сууцанд орсон иргэдийн хэрэгцээ ханачихсан гэж та урьд нь ярилцлага өгөхдөө дурдаж байсан. Тиймээс 10 хувь хэрэгжихийг нийгэм асар их хүлээж байна. Гэтэл 10 хувийг шоу байсан мэтээр удирдах албан тушаалтнууд ярих юм?
-Хэрэв Засгийн газрын шийдвэр байхгүй байсан бол энэ нь миний бодол төдий л зүйл байх байсан. Бодлоо ажил юм шиг яриад байсан бол тэгж хэлж болох л байсан. Гэтэл энд чинь Засгийн газрын хэд хэдэн шийдвэр гарчихаад байна шүү дээ. 19 сайд сууж байгаад гүйцэтгэх засаглалын албан ёсны шийдвэрүүд гарчихаад байгаа юм. Ийм шийдвэр гаргахын тулд бүх яамнаас болон холбогдох төрийн байгууллагуудаас урьдчилан санал дэмжлэгийг нь авсан байх шаардлагатай байдаг. Үүнийг гаргахын өмнө төрөл бүрийн төрийн бус байгууллага, холбоод, барилгынхан болон бусад бизнесийнхнээс саналыг нь урьдчилан авсан байсан. Ерөнхий сайд УИХ дээр мэдээллийн цагаараа бүтэн хагас өдөр энэ асуудлыг танилцуулж, хууль тогтоогчид дэмжих тохиолдолд 20 хувийн зээлийн баталгааны тухай шийдвэрийг засаг гаргахад бэлэн гэдгийг танилцуулж байсан. Энэ бүх ажиллагааны дүнд Засгийн газар зохих албан ёсны шийдвэрүүдээ гаргасан. Засгийн газрын холбогдох шийдвэрүүд чинь ганцхан Барилгын сайдынх байгаагүй. 200 тэрбумын баталгааны тухай 256 дугаар тогтоол чинь Сангийн яамны оруулсан асуудал. Манай яам мөнгө хариуцдаггүй юм чинь арга ч үгүй. Тэгэхээр энэ бүгд шоу байх уу. Сайд хүний ажил бол ийм шийдвэрүүдийг засгаар гаргуулах ажил. Түүнээс сайд нь мөнгөө бариад иргэдэд зээл тараагаад явахгүй шүү дээ. Энэ ажлыг засгийн шийдвэрийн дагуу банкууд хийх ёстой. Шийдвэр нь байхгүй бол банкуудаас хичнээн гуйгаад ч энэ ажлыг хийхгүй. Тэгэхээр Засгийн газрын зохих шийдвэрүүд гэдэг чинь сайд хүн ярьсан үндсэн ажлаа хийчихээд байна гэсэн үг шүү дээ. Хөгжлийн банк, Төрийн банктай холбогдсон нэг бус шийдвэрийг манай Засгийн газар гаргаж л байсан. Хэрэгжилтийг нь тухайн банкнууд хариуцаад л явчихдаг. 20 хувийн баталгаа бүхий 10 хувийн ипотекийн зээлийн асуудал бол нэлээд олон талын оролцоог шаардаад байгаа учраас хэрэгжилтэд нь харин анхаарч оролцохоос өөр арга байхгүй. Надад хэрэгжилт рүү нь шилжих боломж олдоогүй. Гэхдээ холбогдох сайд нар нь үүний хэрэгжүүлэлтэд онцгой анхааран ажиллаад байгаа гэж би ойлгоод байна.
Шоу биш гэдгийг нөгөө талаас нь тайлбарлая. Засгийн газрын шийдвэрийг хэрэгжүүлэхгүй гэж хэн ч хэлээгүй, хэрэгжүүлнэ л гээд сайд нар нь ар араасаа л нотлоод байхад шоу гэх гээд байх юм. “Шоу” гэдэг англи үгийг бид “хий хоосон үзүүлбэр” гэдэг утгаар нь энд ойлгоод байгаа. Тэгэхээр хий хоосон, байхгүй зүйл байсан бол түүнийг яаж хэрэгжүүлэх юм бэ. Хэрэгжүүлнэ гээд яриад байхыг бодоход хэрэгжих ёстой зүйл нь байгаад байгаа биз дээ. Иймд шоу байж таарахгүй. Мэдээж үүнийг улстөржүүлж, шоу байгаасай гэж хүсч буй хүмүүс байгаа л байх. Гэхдээ улс төрийнхөө жижигхэн зорилгын хүрээнд эдийн засгаа л унагаачих вий дээ. Бусад нь бол жижиг асуудал.
-Одоогоор урьдчилгаа 10 хувиа төлөөд орон сууцанд орох чадамжтай хичнээн мянган иргэн байгаа вэ?
-Засгаас гаргах баталгаа чинь тодорхой хэмжээ, хязгаартай зүйл шүү дээ. Тэгэхээр зээлийн үнийн дүнгийн 20 хувьд нь гаргаж буй баталгаа чинь хэдэн хүнд хүрэх вэ гэдэг талаас нь л харах хэрэгтэй. Түүнээс нэг далайлтаар байртай болох хүсэлтэй бүх хүнийг орон сууцжуулах тухай асуудал биш. Тийм хэмжээний хөрөнгө засагт зүгээр л байхгүй. Үүнийг харгалзан холбогдох тооцоог бид хийж судлах хэрэгтэй л дээ. Энэ үүднээс авч үзвэл 200 тэрбумын баталгаатай гарах зээлийн багц чинь тухайн үедээ нийт нийлүүлэгдээд байгаа байрны 30-40 хувьтай л тэнцэнэ. Өөрөөр хэлбэл (байрны үнээсээ хамаараад) 10-16 мянган байрны л асуудал. Зах зээл дээр бол энэ багагүй дэмжлэг. 20 хувийн баталгаатай зээл чинь хямралтай энэ үеийг даван туулахад чиглэсэн зах зээлийн зарчимд нийцсэн эдийн засгийн дэмжлэгийн чанартай л арга хэмжээ шүү дээ. Үүнийг бол олон удаа хэлсэн. Энэхүү зээлийг авах бололцоотой хүний баримжаа тоог бид Нийгмийн хамгааллын яамнаас боловсруулсан өрхийн амьжиргааны судалгаанаас ямартай ч тооцоолж байсан. Энэ бол маш нарийвчлалтай, их олон хүний хүч хөдөлмөр зарцуулж хийсэн судалгаа юм шүү дээ. Нөгөө яриад байдаг VII-XV бүлгийнхэн бөгөөд нэлээд олон зуун мянган хүн. Эдгээрээс яг өнөөдөр 10 хувийн хуримтлалаа бүрдүүлсэн нь мэдээж харьцангуй цөөхөн.
-Өнөөдөр зах зээлд эдийн засгийн уналттай холбоотойгоор байрны борлуулалт зогсчихов уу?
-Мэдээж маш амаргүй байгаа. 20 хувийн баталгаа гарган дэмжлэг үзүүлэх гээд байгаа чинь энэ гацааг л гаргах гээд байгаа юм. Ийм дэмжлэгийг үзүүлэх нь хэдэн барилгын компанийг дэмжих гээд байгаа юм биш. Энэ бол иргэдийгээ дэмжиж байртай болгох замаар барилгын салбарын санхүүгийн хүндрэлийг даван туулах гэсэн оролдлого. Ингэхгүй бол байрны үнэ огцом нурж хямралд орж болзошгүй. АНУ-ыг хүмүүс их ярих дуртай. Америкийн хямрал чинь байрны үнэ огцом унаснаас үүдсэн. Хямрал нь харин замдаа бүхнийг хамсан. Манайд барилгын салбар хямарвал эдийн засаг шууд хямарна. Тэр шинээр баригдсан хэдэн байр л хямдарна гэж бодож буй бол эндүүрэл. Иргэдийн амьдарч буй бүх байр хямдарна. Амьдралын нэг шаардлага гараад байраа барьцаалаад зээл авъя гэсэн хүнд чамлалттай хэмжээний л зээл олдох болчихоод байгаа. Байраа зарахад тооцож байснаас бага болчихоод байгаа шүү дээ. Банкнуудын олон зээлүүд барилгын барьцаатай. Барилга нь хямдарснаар зээл нь муудаж, ангилагдах эсрдэл багагүй л байгаа байх. Тэгэхээр барилгын салбарын уналтаас хэн ч хожихгүй.
Зарим гэнэн “онолчид” барилгын салбар унавал цаана нь сайнууд нь үлдэн шалгараад гараад ирэх юм шиг мэдэмхийрдэг. Тийм юм байхгүй. Манай эдийн засаг 90-ээд онд шилжилт хийх явцдаа айхтар хямарсан. Тэр хямралаас 13 жилийн дараа л 2003 онд гарсан. Нэгдүгээрт, энэ бол их хугацаа. Одоо гүн хямарвал хэзээ гарахыг хэлж мэдэшгүй. Хоёрдугаарт, 90-ээд оны хямралын дараа үлдээд гарч ирсэн компаниуд бүгд сайн байсан уу гэвэл үгүй. Буруу гарын эзэнтэй улс төрөөр алдагдлаа нөхсөн компаниуд цаагуур чинь дүүрэн л байгаа биз дээ. Тэгэхээр нэг их сайнууд нь шалгараад гардаг нь юу л бол. Тэгэхээр гүн хямралыг хүсэх юм биш. Товчхондоо хэлэхэд барилгын салбарыг иргэдээ байртай болгох замаар дэмжих нь зөвхөн барилгын салбараа биш, эдийн засгаа бүхэлд нь уналтаас урьдчилан сэргийлэх бодлого юм.
-Ер нь урьдчилгаа төлбөрийн 10 хувийг арилжааны банкууд зөвшөөрөхгүй байгаа гэсэн. Таныг сайд байх үед уг нь банкуудтай тохирчихсон гээгүй бил үү?
-Би банкны холбооны төлөөлөл, арилжааны банкууд болон Монголбанкны удирдлагуудтай зөвлөлдөж ярьсан. Тэдэнгүй яаж урагшлах вэ дээ. Банкны томоохон зээлдэгчид бол барилгын компаниуд. Уул уурхайн компаниудын хүндрэлийн хажуугаар барилгын компаниуд савлавал банкууд бүгд амаргүй байдалд орно. Барилгын үнэ савлавал барилгаар барьцаалсан зээлүүд эрсдэлд орно гэж дээр хэлсэн. Гэтэл Засгийн газрын баталгаатай зээл өгөх боломжийг арилжааны банкуудад санхүүгийн ямар ч дарамтгүйгээр гаргаж өгөх гэж байхад банкууд дургүйцэх үү.
– Нэгэнт нийгэм орон сууц худалдан авах чадамжгүй болчихсон өнөө үед 10 хувийг хүмүүс зөв шийдвэр болсон гээд дэмжиж байгаа. Гэтэл нийгэмд ийм ухуулга байна л даа. Урьдчилгаа 10 хувиа төлөөд орон сууц худалдаж авснаас 30 хувиа төлсөн нь дээр. Учир нь урьдчилгаа бага төлөх тусам танд өрийн дарамт болно гэх юм. Харин та ямар тайлбар өгөх вэ?
-Эхлээд хамгийн энгийн тайлбарыг өгье. Манайхаас бусад бүсийн улс орнуудад 30-аас хамаагүй доор урьдчилгаатай ипотек өгөөд байна л даа. Тэгээд тэд иргэдээ “дарамтлах” гэж урьдчилгааг багасгаад байгаа хэрэг үү. Өөр нэг тайлбар. 20 хувь нь 20 сая төгрөг байлаа гэж бодъё. Танд 30 хувиа шууд төлөх боломж байлаа гэж бодъё. Гэхдээ та 10 саяа төлөөд 20 саяа банкинд хадгалаад 20 саяын зээл авлаа гэж тооцъё (нэмээд мэдээж 70 хувьтай тэнцэх зээлээ авдгаараа авна). 20 саяын зээлдээ та найман хувийн хүү төлнө. 20 хувийн хадгаламждаа та 13 хувийн хүү авна. Тэгэхээр толгойны өвчингүйгээр зөвхөн хадгаламжийн хүүн дээрээ та таван хувийн ашигтай наймаа хийж байгаа биз дээ. Энэ 20 саяа бизнест оруулбал бүр илүү ашиг олох магадлалтай ч байж болно.
Гурав дахь тайлбар. 30 хувийн урьдчилгаатай зээлийг болиулаагүй.
Зээлдэгчдийн хувьд зөвхөн сонголт л нэмэгдсэн. Танд 30 хувийг шууд төлөх боломж байгаад та зээлээ авъя гэж байгаа бол тэр зээлэндээ хамрагдаж болно. Харин ийм боломж байхгүй хүмүүст “Уучлаарай, та хангалттай хуримтлалтай болж ирээд бидэнтэй ярь” гэдэг байдлыг халж байгаа юм. Өнөөгийн байдлаар ийм хүмүүс нь 30 хувийн урьдчилгаагаа төлөх чадвартай хүмүүсээсээ их байгаа л даа. Энэ байдал зөвхөн манайд биш, дэлхий дахинд ийм байдаг болохоор урьдчилгаа нь манайхаас бага байдаг байлгүй дээ.
-Хэрэв урьдчилгаа 10 хувиа төлөөд орон сууцанд орлоо гэхэд мэдээж зээлийн хугацаа сунгагдана. Тэгэхээр сард төлөх дүн нь нэмэгдэх үү?
-20 хувьтай тэнцэх мөнгөө шууд төлчихдөг байсан болохоор 20 хувь дээрээ хүү төлдөггүй байсан. Одоо төлөхөөр мэдээж нэмэгдэнэ. Өрхийн сар бүрийн төлбөрийн ачааллыг багасгах үүднээс хугацааг Засгийн газрын 296 дугаар тогтоолоор 30 жил болгож өгсөн. Дахиад хэлэхэд 30 хувийн чинь зээл хэвэндээ байгаа. Хүмүүс ард түмнийг өрөнд оруулах гээд байгаа юм шиг ярих юм. Хүчээр өгч буй зүйл биш шүү дээ. Энэ бол хэрэгтэй хүнд нь хэрэгтэй үед нь бэлэн байж байх механизм юм. Хэрэв өнөөдөр яах аргагүй авах боломжгүй бол хүчээр хэн ч өгч өртүүлэхгүй шүү дээ.
-Та 10 хувийг батлахын тулд Сингапурын туршлагыг судалсан гэж байсан. Тус улсын эдийн засаг манайхаас хэд дахин доогуур байх үед ипотекийн зээл хэрэгжээд ирсэн гэл үү. Бусад улс оронд амжилттай хэрэгжсэн туршлагаас хуваалцаач?
-Тэр үнэн. Сингапурт яг иймэрхүү зээлийг өгдөг. Гэхдээ энэхүү зээлийн санхүүжилтээ тэтгэврийн сантайгаа холбож өгсөн амжилтынх нь үндэс болсон гэж тэд үздэг. Одоо Сингапурын иргэд бараг бүхэлдээ өөрийн гэсэн байртай. Саяхан хөгжиж байгаа орон байсан улс гэхэд том амжилт. 10 хувийн урьдчилгаатай зээл гэдэг бол дэлхий дээр байдаг ердийн зээл юм шүү. 30 хувь гэдэг бол хамгийн өндөр нь байгаа юм. Гэтэл манай иргэдийн орлого хамгийн бага нь байдаг. Хамгийн өндөр орлого бүхий иргэдтэй Америкт манайх шиг жижиг байрнуудад олгодог зээл нь бол гурван хувьтай байдаг. Харин манай тансаг зэрэглэлийнх гэмээр тэндээ дундаж иргэдийнх нь том байр, байшингуудынх нь урьдчилгаа 20 хувь байдаг. Бидний ойлголтоор бол өнөөх “олигархиудтай” дүйцэх орлоготой иргэддээ өгдөг зээл нь л гэхэд 20 хувьтай буюу манайхаас доогуур байгаа юм. Хэрэв ийм доогуур урьдчилгаанаас болоод Америк хямарсан байсансан бол саяхан хямралаас гарсан энэ улс эдгээр зээлээ үргэлжлүүлэх үү. Бүр хямралынхаа жилүүдэд иргэдийгээ байртай болгох эдгээр зээлээ зогсоогоогүй шүү дээ. Юуг зогсоогоод халсан бэ гэвэл арилжааны чанартай ипотекийн зээлүүд буюу “subprime mortgage” гэгч гайхлуудаа бол халсан. Энэ ялгааг урьд нь танай сониноор дамжуулж тайлбарлаж л байсан. Манайхан хоёр төрлийн ипотекийн зээлийн хоорондын ялгааг гаргахгүй л болгоомжилцгоогоод байгаа юм.
-Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт ямар үзүүлэлттэй байгаа бол?
Маш сайн. Тийм учраас л энэ зээлийг арай хөнгөвчилж иргэддээ хүргэмээр байгаа юм. Ийм сайн төлөөд байхад нь итгэхгүй байгаа нь харамсалтай. Одоо арга хэмжээ авахгүй байж байгаад байрны үнэ унаад эдийн засаг хямарвал харин гэмгүй төлбөр хийж байсан иргэдийн зээл бас хүндрэх эрсдэл бийг хаа хаанаа анхаарах хэрэгтэй. Үүнийг бас онцлон тэмдэглэмээр.
-Орон сууцны үнэ улирал тутамд буурсан үзүүлэлттэй байгаа. Байрны үнэ хэт өндөр, худалдан авагчгүй байгаа болохоор бие биеэсээ өрсөж, үнээ буулгаж байна. Энэ барилгын салбарыг дампууруулах шалтгаан болно биз дээ?
-Зөвхөн барилгын салбар биш, эдийн засаг эвгүйтэх шалтгаан.
-Ипотекийн зээл хүссэн иргэдэд банк хэт өндөр шалгуур тавьж байна. Тиймээс барилгын компаниуд банкны журмаар иргэдтэй гэрээ байгуулж, байраа худалддаг болжээ. Энэ нь хэр найдвартай арга вэ?
-Надад бол иргэдэд ч, барилгын компаниуддаа ч эрсдэлтэй л санагдаж байна.
-80 ам метрээс илүү талбайтай орон сууцыг ипотекийн зээлд хамруулахаар болсон байх аа?
-Уг нь аравдугаар сарын 1 гэхэд хоёр сайд энэ асуудлыг оруулах үүргийг авсан. Одоо үүн дээр ажиллаж л байгаа байх.
-Таныг сайд байхад “Түрээсийн орон сууц” хөтөлбөр яг хэдийнээс хэрэгжиж эхлэхээр яригдсан бэ?
-Хөтөлбөр батлагдсан. Түүрээсийн зарим орон сууцны барилгын ажил явж байгаа. Гэхдээ том далайцтай хийх ажлыг гадныхантай яриад явж байсан. Цаашдаа үргэлжлээд явна гэдэгт итгэж байна.