Иргэд Үл хөдлөх хөрөнгөө Улсын бүртгэлд өндөр үнэтэй үнэлэн бүртгүүлэх нь зүйтэй гэсэн ойлголттой байгаа нь Эд хөрөнгийн Улсын бүртгэлийн тухай хуульд орсон нэмэлт өөрчлөлттэй зөрчилдөж буй юм. Эд, хөрөнгийн Улсын бүртгэлийн хуулийн нэмэлт өөрчлөлтийн талаар Сүхбаатар дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн Хуулийн этгээд, эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн тасгийн дарга, Улсын ахлах бүртгэгч Ц.Уянгаас тодрууллаа.
-Эд хөрөнгийн Улсын бүртгэлийн тухай хуулийн нэмэлт өөрчлөлт хэзээнээс хэрэгжиж эхэлсэн бэ. Иргэд энэ хуулийн нэмэлт өөрчлөлтийн талаарх ойлголтгүй байна л даа.
-Эд хөрөнгийн Улсын бүртгэлийн тухай хуульд 2023 оны 12 дугаар сарын 7-ны өдөр нэмэлт өөрчлөлт оруулсан. Энэ хуулийн есдүгээр зүйлд эд хөрөнгийн үнэ яаж тогтоох талаар тусгагдсан гэсэн үг. Гол өөрчлөлт нь өмнөх суурь үнэ буюу анх эрхийн Улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн үнээс бараа шилжүүлэн бүртгүүлэх гэрээ хэлцлийн үнэ буурахгүй байхыг хуулийн 9.1.3 дахь хэсэгт заасан байгаа. Энэ заалтаар өмнөх худалдах, худалдан авах зорилгоор эрх шилжүүлэх гэрээндээ тусгасан үнэ нь дараагийн эрх шилжүүлж буй гэрээн дээр буурахгүй байх зохицуулалт орсон нь энэ хуулийн заалтын мэдээлэлгүй байгаа иргэдэд нэлээд чирэгдэл учруулж байна.
Эд хөрөнгийн үнэ нь эрх шилжүүлэх, худалдах, худалдан авагчдын хоорондын тохиролцсон үнэ юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ өсч байгаа. Энэ үнийг бууруулж болохгүй. Зах зээлийн үнэд нийцүүлэн иргэд үл хөдлөх хөрөнгөө бодитоор үнэлдэг болоход чиглэхийн зэрэгцээ татвараас зайлсхийхээс урьдчилан сэргийлэх байдлаар бий болсон хуулийн нэмэлт өөрчлөлт юм. Энэ хуулийн нэмэлт өөрчлөлт 2024 оны нэгдүгээр сараас хэрэгжиж эхэлсэн.
-Улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн үнийн дүнгээ иргэд яаж мэдэх боломжтой вэ?
-Иргэд Е-Mongolia-аас лавлагаа авч, үл хөдлөх хөрөнгийнхөө үнэлгээг харах боломжтой. Мөн дундын мэдээллийн сан буюу нотариатын газраас мэдээллээ шалгуулж, үл хөдлөх хөрөнгөө Улсын бүртгэлд хэдэн төгрөгөөр үнэлүүлснээс хамааран түүнээс доогуур худалдан борлуулж болохгүй л гэсэн үг.
-Үл хөдлөх хөрөнгөө Эд хөрөнгийн Улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн үнээс доогуур үнэлүүлэн, худалдан борлуулах хүсэлтэй иргэд хаана хандах вэ?
-Энэ хуулийн 9.1.5-д эрх бүхий тусгай зөвшөөрөлтэй этгээд эд хөрөнгийн үнийг өөрчлөх эрхтэй гэсэн зохицуулалт бий. Эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий этгээдийн хийсэн эд хөрөнгийн үнэлгээг үндэслэж, эд хөрөнгийн үнэлгээнд Улсын бүртгэгч өөрчлөлт хийж болно. Тодруулбал, 800 саяын үнэтэй эд хөрөнгийг авах хүн олдохгүй тохиолдолд 700 саяар үнэ буулган зарах гэхээр манай Улсын бүртгэл бүртгэх боломжгүй болж байгаа юм. Эрх бүхий этгээдийн үнэ буулган 700 сая болгосон үнэлгээний тайланг Улсын эд хөрөнгийн бүртгэгчид үзүүлэн, үнэлгээ өөрчлүүлэх хүсэлт гаргана. Найман мянган төгрөгийг тушаах ёстой. Би өмнө нь ийм үнэлгээ хийлгэсэн чинь одоогийн байдлаар элэгдэл хорогдлоо тооцоод ийм үнэтэй боллоо гэсэн өргөдлөө бичнэ. Үүний үндсэн дээр улсын бүртгэлд үнийн өөрчлөлтийг тусгаснаар эрх шилжүүлэх гэрээг хүлээж авах юм. Энэ хуулийн зохицуулалт зориулалтаас үл хамааран бүхий л үл хөдлөхөд хамаатай. Эрхээ шилжүүлж буй тохиолдолд улсын бүртгэлд үнэлүүлсэн үнээ бууруулж болохгүй гэсэн үг.
Эрх бүхий этгээд гэдэг нь Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9.1.5-д заасан үнэлгээ хийх эрх бүхий Сангийн яамнаас тусгай зөвшөөрөл олгосон мэргэжлийн үнэлгээчин юм. Хуулийн этгээд бол үнэлгээ хийх эрхтэй.
-Энэ хуулийн заалтад үндсэн үнээс нь давуулж худалдан борлуулж болохыг тусгасан гэсэн үү?
-Үл хөдлөх хөрөнгөө иргэд өмнө нь Улсын бүртгэлд тусгагдсан үнээс багагүй, тус үнэтэй тэнцүү байхаар худалдан борлуулж болно. Түүнээс дээш үнэтэй байхыг ч зөвшөөрсөн байдаг. Байр бол анхны худалдан борлуулах үнээрээ зохицуулагддаг. Та анх авсан үнээсээ доогуур зарахыг хүсвэл мөн адил дахин үнэлгээ хийлгэнэ. Иргэд, аж ахуйн нэгж эрх шилжүүлэх гэрээнд тусгагдсан өмчилсөн үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан борлуулсан үнийнхээ хоёр хувийн татварыг төлөх юм. Газар эзэмшлийн гэрчилгээтэй иргэн тус газрын үнийн 10 хувийн татварыг улсад төлдөг. Байр худалдаж буй иргэд ч хоёр хувийн татвар төлнө.
-Улсаас газрын үнийг тогтоосон байдаг. Иргэд хувийн сууцаа хэрхэн үнэлэх ёстой вэ?
-Энэ хуулинд газрыг үнэлэх аргачлалыг тусгасан байгаа. Нийслэлийн засаг даргын захирамжаар газрын суурь үнийг бүсчлэлээс нь хамааруулан тогтоож өгсөн байдаг. Тогтоосон үнийг метр квадратад үржүүлэхээр суурь үнэ гарч ирдэг. Суурь үнэтэй газрыг иргэд үнэ төлбөргүй өмчилж байгаа. Байшингаа өмчлүүлэхийн тулд иргэдээс заавал үнэ тавихыг мэдүүлэг хүлээн авагчид шаарддаг.
Хуульд өөрчлөлт орохоос өмнө иргэд хувийн сууцаа өндөр үнээр үнэлбэл ашигтай, барьцаалж зээл авах, зарахад тус болно гэж боддог байлаа. Хуульд нэмэлт өөрчлөлт орж, хэрэгжихээс өмнө Улсын эд хөрөнгийн бүртгэлд үнэлүүлсэн анхны үнийг хамаарахгүйгээр худалдан борлуулах хүсэлтийг хүлээж авч, эрх шилжүүлдэг байсан. Одоо Улсын бүртгэлд бүртгүүлж, анх удаа хувийн сууцаа үнэлүүлэх гэж буй иргэд бодитой үнэ тавихгүй, хийсвэрээр үнэлж болохгүй. Зах зээлийн ханшийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгөө бодитоор үнэлэхгүй бол худалдан борлуулах үед дахин үнэлгээний газраар үнэлгээ хийлгэж, тэр үнээ Улсын эд хөрөнгийн бүртгэлд дахин бүртгэл хийлгэх асуудал үүснэ шүү. Энэ нь иргэдэд цаг хугацаа, санхүүгийн хувьд хүндрэлийг бий болгож байна гэв.
Иргэд Улсын эд хөрөнгийн бүртгэлд үл хөдлөх хөрөнгөө бүртгүүлэхдээ үнэлсэн үнээсээ доогуур худалдан борлуулах тохиолдолд хувийн үнэлгээний газар хандан дахин үнэлгээ хийлгэж, зах зээлийн бодит үнийг тогтоолгоход 200-250 мянган төгрөгийг төлөх аж. Үнэлгээний тайлангаа газар, байшин хоёртоо тус тусад нь үнэлгээ хийлгэж, нэгтгэсэн дүнг тавиулах юм. Энэ үнэлгээний тайлан нь нэг хоногийн дотор гардаг байна. Энэ үнэлгээгээ үндэслэж нотариат дээр гэрээгээ байгуулж, гэрээнд заасан үнийн дагуу хоёр хувийн татвараа төлснөөр эрх шилжүүлэх боломжтой болох нь.