Нийслэлийн 37 байршилд газар чөлөөлөлт явагдаж, төр хувийн хэвшлийн компаниуд дахин төлөвлөлтийн ажил хийж байгаа. Иргэд газраа хэрхэн үнэлүүлэх, төр хувийн хэвшлийн компаниудтай хэрхэн гэрээ байгуулж, газраа үнэлүүлэх талаар өмгөөлөгч, судлаач В.Энхтамиртай ярилцлаа.
-Газрын чөлөөлөлт, газраа орон сууцаар солих хэдэн хэлбэр байдаг вэ?
-2002 онд Монгол Улсын иргэнд газар өмчлөх хууль батлагдсанаар бидний мэдэх гэр хорооллыг түр суурьшлын бүс гэж үзэхээ болиод өмч гэдгийг албан ёсоор хүлээн зөвшөөрөх болсон. Ингэж газрыг гэр хорооллын иргэдэд өмчлүүлж эхэлсэн. Гэвч үүнийг дагасан агаар хөрсний бохирдол ихэссэнээр гэр хорооллын газрыг дахин төлөвлөх болсон. Агаар хөрсний бохирдол нь зөвхөн газрын эзний асуудал биш гэр хороолол, айл болгоны нүхэн жорлон, айл бүрийн хашаандаа ухсан гүний худагтай болсонтой холбоотой. Үүнээс гарах шийдэл хайхад олон улсад жишиг болсон гэр хорооллыг шинэчлэн зохион байгуулах, дахин төлөвлөлтийн төсөл хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлэх болсон. Ингээд 2015 онд “Хот суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хууль” батлагдсан. Газар өмчлөх тухай хууль, Хот суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн хэрэгжиж байгаа өнөөдрийн загварыг харвал гурван төрлөөр гэр хорооллын газрыг чөлөөлж дахин төлөвлөлт хэрэгжүүлж байгаа нөхцөл байдал ажиглагддаг. Нэгдүгээрт, улс орны төсөв тэдгээртэй адилтгах эх үүсвэрээр хэрэгжиж байгаа томоохон хэмжээний бүтээн байгуулалтын төслүүд байна. Жишээ нь, Улаанбаатар хотод Баянхошуу, Сэлбэ, Дамбадаржаа гэх мэт дэд төвүүдэд зөвхөн орон сууц бариагүй. Зам харгуй, орон сууц, сургууль цэцэрлэг, эмнэлэг гээд иж бүрнээр нь төлөвлөөд барьж эхэлж байгаа. Манай хот Сүхбаатарын талбай гэдэг ганц л дэд төвтэй шүү дээ. Тэр уламжлалт зохион байгуулалтыг эвдээд долоон байршилд дэд төвүүд хөгжүүлж байгаа. Тэгэхээр тэнд худалдаа үйлчилгээ, соёл боловсролын байгууллага, урлаг уран сайхны газрууд гээд бүх зүйлийг цогцоор нь барьж байгаа. Энэхүү газар чөлөөлөлтөд шаардлагатай төсөв Засгийн газраас гарч байгаа. Тухайн иргэний газар ямар үнэтэй гэдгийг хөрөнгийн үнэлгээний компани томилоод иргэний газар байршлаасаа хамаараад ийм үнэтэй юм байна гэдгийг тогтоож өгнө. Хоёрдугаарт, НИТХ, Засаг даргаас баталснаар хамгийн сүүлд 37 байршлыг баталсан байдаг. Үүн дээр дахин төлөвлөлтийн хувийн хэвшлийн компаниуд орж ирээд иргэдтэй тохиролцоод газраа чөлөөлөөд явж байгаа. Энэ тохиолдолд ихэвчлэн хөрөнгийн үнэлгээний компани гэж байхгүй. Иргэд өөрсдөө барилгын компанитай шууд тохироод нэг, хоёр өрөө байр уу гэдгээ тохирно. Компанийн зүгээс улсаас төсөв орж ирэхгүй, цэвэр өөрсдийн ашгийг харж байгаа учраас бэлэн мөнгө гэхээсээ илүү байраар үнэлээд явдаг. Гуравдугаарт, нийслэл, төр захиргааны байгууллагын оролцоотой ямар нэгэн барилгын компанид 2-3 айлын газрыг чөлөөлөөд, дэд бүтцэд ойрхон, эсвэл өөрсдөө дэд бүтцээ татаад барилгажуулж болно. Үүн дээр мөн л компаниуд тухайн иргэнд өгөх нөхөн олговрыг гэрээгээр тохирч явна. Ийм дүр зураг Улаанбаатар хотод түлхүү байна.
-Иргэд эдгээр төрлүүдийн алинтай нь тохирч газраа чөлөөлөөд үнэлүүлбэл илүү ашигтай вэ?
-Аль нь ашигтай гэж ярих нь түвэгтэй л дээ. Түрүүн хэлсэн Баянхошуу, Сэлбэ, Дамбадаржаа орчмын байршилд арай ондоо схем явж байгаа. Дахин төлөвлөлтийг цогцоор нь хөгжүүлээд явж байгаа. Улсаас газрын эзэдтэй хамтраад гүйцэтгэгч компаниудын оролцоотой зам харгуй бариад, дэд станц байгуулаад, магадгүй үндсэн дулааны магистрат шугамыг ч татаж байгаа. Тэгээд тухайн газрын эзэд салбар шугамуудаа өөрсдөө татна ч гэдэг юмуу гэрээн дээрээ зааж өгнө. Яармаг болон бусад байршилд хувийн компаниуд хэрэгжүүлж байгаа дахин төлөвлөлтийн төсөл нийтийн зориулалттай орон сууц барих чиглэлээр явагдаж байна. Тэнд мэдээж агаар хөрсний бохирдол багасч байгаа. Иргэд тохилог орон сууцтай болж байгаа. Гэхдээ хөрөнгийг хувийн компани гаргаж байгаа учраас үнэ тэд байна, эд байна гэх боломжгүй. Тухайн газрын эзэнтэй барилгын компани тохироод явдаг.
-Иргэд газраа компаниар үнэлүүлж байраар солихдоо газрынхаа м.кв-аар ярих ёстой юу. Эсвэл тэдэн өрөө тэдэн байр гэж ярьж тохирох уу?
-Үүн дээр бол хувийн компаниуд бэлэн мөнгө гэхээсээ илүү нэг, хоёр өрөө байр гэдэг хэмжээнд л тохиролцоо нь явж байгаа юм. Яагаад гэхээр өөрсдийн хэмжээнд төслөө хэрэгжүүлэх боломж нь тэр. Гэр хорооллын иргэдийн хувьд “Газар дээрээ ингээд л байж байя” гэдэг хүн маш цөөхөн. Бүгдээрээ тохилог орон сууцанд орохыг боддог. Харин барилгын компани бизнес хийж байгаа учраас иргэдийн хүсэлд тулгуурлан боломжит хэмжээгээр үнэлээд иргэдийг байранд оруулах юм. Ийм учраас иргэн Энхээ “Миний газрыг аваад надаад 500 сая төгрөг өг” гээд нэхээд байж болно. Нэхэх эрх нь байгаа. Гэвч нөгөө барилгын компанийн боломжит хязгаараас давж байгаа учраас авч чадахгүй. Бодит тохиолдол зөндөө бий. Барилгын компани өндөр үнэ нэхсэн газрын эздийг орхиод тойруулаад орон сууцаа бариад явдаг. Баригдсан хойно тэр хавийн орчин нөхцөл сайжраад тохижилтоо хийгээд ирэхээр орхигдсон айл саарал бүс болж, газрын үнэ унах магадлалтай. Дахин төлөвлөлт эхэлж байхад тухайн айл тохиролцож чадаагүй бол төсөл хэрэгжээд айлууд ороод бүх зүйл дууссаны дараа магадгүй 500 саяар зарна гэж байсан газраа иргэн Энхээ гурван жилийн дараа “Миний газрыг 50 саяар авчих” гээд эргээд гуйгаад байхад тэнд хөрөнгө оруулалт хийх боломжгүй нөхцөл байдал үүсдэг. Тэгэхээр энэ тал дээр иргэд газраа үнэлэхдээ бодитой үнэлгээг тогтоож, компанитайгаа тохиролцох хэрэгтэй. Эсвэл тусдаа хөрөнгийн үнэлгээний компани томилоод хөрөнгөө үнэлүүлж болно. Хамгийн аюултай нь дэд бүтцээсээ алслагдмал газруудад компаги өөрсдөө эрсдэл үүрээд бүтээн байгуулалт хэрэгжүүлж байгаа. Компани иргэн Энхээд амлаж байгаа хоёр өрөө байрны зах зээлийн үнэлгээ нь магадгүй өнөөдрийн ханшаар бодвол 120-130 сая байх. Гэтэл иргэн Энхээ хөрөнгийн үнэлгээний компаниар өөрсдийн зардлаар газраа дээрх байшинтай нь хамт үнэлүүлэхэд зах зээлийн үнэлгээ нь 30 сая төгрөг юм байна гээд гараад ирэхээр иргэд ч барилгын компани ч аль аль талаасаа бодох ёстой асуудал болж байгаа юм. Тэгэхээр би газрын эзэн гэдэг байдлаар асуудалд хэт өөрийнхөөрөө хандах нь өрөөсгөл юм шүү.
-Гэр хорооллын нэг хашаанд олон өрх амьдардаг. Нэг хашаанд 4-5 айл тусдаа амьдардаг байхад хэзээ ч тэр хашааг 4-5 байраар үнэлэхгүй. Айл өрх бүрийн асуудалд хэрхэн хандах ёстой вэ?
-Энэ бол үнэхээр хэцүү. Газрын эзэн, компани хоёрын л асуудал. Газрын эзэн мэдээж бүх өрхөө л орон гэртэй болгоно гэх байх. Гэтэл нөгөө талаас барилгын компани тэр асуудлыг шийдэж чадах уу. Хөрөнгө мөнгө нь дийлэх үү л гэдэг асуудал.
-Газрыг янз бүрээр үнэлж тохирч авсан байх юм. Газрын тогтсон 1 м.кв-ын үнэлгээ гэж байна уу?
-Зах зээлийн зарчим нь өөрөө ийм. Жишээ нь, чи Нарантуул зах дээрээс халуун сав худалдаж авчээ. Магадгүй чи 8000 төгрөгөөр тэр халуун савыг авсан байж болно. Гэтэл би яг адилхан халуун савыг тэр хүнээсээ 12000 төгрөгөөр худалдаад авчихсан байж болно. Яг л үүнтэй адилхан зах зээлийн зарчим явж байгаа. Барилгын компани өөрсдөө хөрөнгөө оруулаад 30 айлын газар чөлөөлнө гэж бодъё. 30 айлын газар 150 айлын орон сууц барилаа. 30 айлаа эргүүлээд оруулна. 120 айлын орон сууцыг зах зээлд өөрсдөө борлуулж байгаа. Гэхдээ 30-хан айл оруулаад 120 орон сууц зарж байгаа мэт харагдаад байгаа. Бүх хөрөнгө оруулалтын эрсдэл, шугам сүлжээ, тохижилт гээд бүгдийг хийж байгаа учраас иргэдийн газар, хүний газар, миний газар гэж хэлэх боломжгүй.
-Тэгэхээр иргэд хувиараа эсвэл гудамжаараа, үгүй бол хороогоо цуг ярилцаад нийлээд гэрээгээ хийх ёстой юу?
-Уг нь бол дахин төлөвлөлт барилгын компани гэхээсээ илүү иргэд өөрсдөө нийлж нэгдээд сууц өмчлөгчдийн холбоо гэдэг шиг газар өмчлөгчдийн холбоо байгуулаад өөрсдөө нэгдээд орчноо сайн сайхан болгоё. Өөрсдөө газраа дахин төлөвлөөд энэ хэсэгт нь нийтийн зориулалттай орон сууц барья, энэ хэсэгт нь хувийн орон сууц барья. Үлдсэн тэр хэсгээ зарж борлуулаад хөрөнгө босгоё гэдэг нь нээлттэй. Гэтэл иргэдийн ганц л зүйл байдаг нь аминч үзэл. Миний 300, 500, 700 гээд л аминчирхана. Чи бид хоёр газраа нийлүүлээд талыг нь зарж хөрөнгө босгоод голд нь жижиг цэцэрлэгт хүрээлэн барьж болно. Барууны хэллэгээр энэ сервес ланд буюу үйлчилгээтэй газар болж эхэлнэ. Би 700 м.кв газартай байсан 700-гаа л авна гээд байвал андуурал болчихож байгаа юм. 700 м.кв газрынхаа 350-г нь дахин төлөвлөлтөд өглөө. 350 м.кв газраа авч үлдэнэ. Үүн дээр харин дахин төлөвлөлтийн дэд бүтцийн салбар шугам татаж өг. Гэрэл цахилгааныг нь оруул. Тэгээд би байшин барья гэвэл бас нээлттэй. Түрүүний нэг өрөө байр гэдгээс өөр болоод явчихна. Чи өөрийнхөө газар дээр өөрөө хувийн орон сууцаа бариад үйлчилгээ эрхлээд явахад чинь асуудалгүй. Түүнийг иргэд өөрсдөө олуулаа нийлээд нэгдээд хийвэл магадгүй сургууль, цэцэрлэг, эмнэлэг, гал команд гээд орон сууцны иж бүрэн хороолол босгох ч боломж нь бий шүү дээ. Хэрвээ үүн дээр иргэд зохион байгуулалттайгаар өөрсдөө нэгдэж хийж чадвал дахин төлөвлөлтийн нэг хоёр өрөө байр солино гээд м.кв дээрээ хэрүүл хийдэг асуудал өөр болно шүү дээ. Магадгүй иргэд өөрсдөө барилга угсралтын компанитай гэрээ байгуулаад өөрсдийн газар дээр орон сууц, хувийн байшин, нийтийн эзэмшлийн талбай гээд цогц хороолол байгуулаад илүүдлээ зах зээлд борлуулаад хамтраад ажиллах эрх нь ч бий.
-Газар дээр үйл ажиллагаа эрхэлдэг жижигхэн бизнес явуулдаг айл өрхүүд газраа өөрөөр үнэлүүлдэг үү?
-Бизнесийн алдагдлыг үнэлэх нөхцөл байдаг. Гэхдээ бизнес эрхэлдэг байсан уу, орлого ашиг олдог байсан уу. Газар дээрээ үйл ажиллагаа яг эрхэлдэг байсан уу гэдгээ нотлох хэрэгтэй. Татвараар баталгаажсан орлого нотолсон баримттай л байх ёстой.
-Иргэдийн газрыг 1 м.кв барилгын компани 1 сая төгрөгөөр бодоод үнэлээд авчихлаа гэж бодъё. Буцаад танд 48 м.кв хоёр өрөө байр өгье гээд гэрээгээ байгуулахаар боллоо. Гэтэл компанийн зүгээс тогтсон хэмжээндээ гарахгүй 2 м.кв-аар илүү 50 м.кв байр гарч болно. Хэрэв тэгвэл та зөрүү мөнгийг тухайн байрны зах зээлийн ханшаар бодож төлөх ёстой. Харин дутуу буюу 46 м.кв ч юмуу байр гарчихвал компани тэр зөрүүг төлөхгүй гэсэн байх юм. Үүнийг яаж тохирох ёстой вэ?
-Энэ мөн л барилгын компанитайгаа тохиролцох асуудал байна л даа. Гэхдээ гэрээн дээрээ тухайн заалтаа сайн заагаад өөрчлөх, ярилцах хэсэг дээр нь ярилцаад тохирч болно. Барилгын компани үүн дээр заль хэрэглэх магадлалтай л юм.