Орон сууцны ипотекийн зээлийн талаар иргэдийн тавьж буй нийтлэг асуултууд

ОРОН СУУЦНЫ ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН ЭХ ҮҮСВЭРИЙН ТАЛААР

-Иргэд зээл хүссэн мате­риалаа банкинд бүрдүүлж өгс­нөөс
хойш санхүүжилт ороо­гүй гээд зээл олгох үгүй нь тодорхойгүй байна. Сан­хүүжилтийг
тодорхой цаг хугацаанд иргэдэд нээлт­­­тэй хийж болохгүй юм уу?

-Эх үүсвэрийг Монгол­банк­наас тухай бүр шилжүүлж байгаа.

Банкууд зээл хүссэн ир­гэ­дийн өргөдлийг өөрс­дийн дотоод
журмын да­гуу тодорхой хугацаа (тухайл­бал, 14 хоногт)-ны дотор шийдвэрлэдэг.

-Санхүүжилт байхгүй гэ­сэн үндэслэлээр олон бан­кууд ипотекийн зээлийг
ол­гох­гүй байна гэсэн мэ­дээ­лэл байна. Дахин сан­хүүжилтийг хэрхэн хийж байна
вэ?

-Орон сууцны ипотекийн зээ­лийн санхүүжилтийг Мон­­гол­­банк
тухай бүр бан­куудад олгож байна. Дэд хөтөлбөр хэрэг­жиж  эхэлсэн 
эхний үетэй харьцуулахад бан­куудын зээл олголтын хурдац буурч байгаа хэдий
ч журамд заасан шаардлагыг хангасан зээл хүсэгчдэд банкууд орон сууцны ипотекийн
зээл олго­соор байна.

ОРОН  СУУЦНЫ ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛД ХАМРАГДАХ
ШАЛГУУРЫН ТАЛААР

-Орон   сууцны    ипоте­кийн зээ­лийн хөтөлбөрт ха­лам­жийн мөнгө
авдаг ир­гэд, жирэмсний амралт ав­сан иргэд хамрагдах бо­ломж­той юу?

-Боломжтой. Нийгмийн даат­галын дэвтэрт тасралт­гүй бичилт
хийгдсэн байх шаард­лагатай бөгөөд орлого нотлох баримтыг бүрдүүлсэн байхад зээлд
хамрагдана. “Ипо­те­кийн зээлийн үйл ажил­лагааны журам”-ын 13.4.3-т заасны дагуу
тахир ду­туу­гийн тэтгэмжийн дэв­тэр, тэтгэврийн дэвтэр, ха­лам­жийн дэвтэр, шүүхийн
тог­тоол, бусад халамжийн дэв­тэр дээрх иргэдийн тэт­гэмжийг өрхийн бусад орло^­гын
эх үүсвэрт оруулж тооцно.

-Бизнесийн зээл авсан ир­­гэн орон сууцны 8 ху­вийн
хүүтэй зээл авах боломж­той юу? Хэрэв авах бо­ломжтой бол ямар эрх зүйн зохицуулалт
байна вэ?

-Санхүүжилтийн журмын шал­гууруудыг хангасан то­хиол­долд
боломжтой. Энэ тохиол­долд зээлийн нийт төлбөрийг өрхийн зарлагад тооцон зээлдэгчийн
өр-ор­логын харьцааг тооцож дэд хөтөлбөрийн шалгуурыг хан­гаж байгаа (ӨОХ<45%)
эсэхийг шалгадаг.

-Уул уурхайн салбарт ажиллаж байгаа иргэдэд зарим банкууд эрсдэлтэй гэж
үзэн 8%-ийн зээл олгохгүй байна. Ямар эх үүсвэр, баталгаагаар зээл авах боломжтой
вэ?

-Дэд  хөтөлбөрийн
хү­рээнд тухайн нэг салбарт ажил­лагсдыг 
ипотекийн зээлд хамруу­лахгүй байх бодлого, зохи­цуулалт байхгүй. Энэхүү
асуудал нь тухайн банкны дотоод журам, бодлогоор зохи­цуулагдана. Харин зээ­лийн
журамд заагдсан шал­гууруудаа хангаж чадаж байх ёстой.

-Хувиараа бизнес най­маа хийж байгаа хүмүүс 8 ху­вийн
хүүтэй орон сууц­ны зээлд хамрагдаж болох уу?

-Болно. Зээлийн журамд заасан ерөнхий шаардлага, шалгуурыг
хангаж байгаа то­хиолдолд боломжтой. Түүнч­лэн хувиараа бизнес эрхэлдэг иргэдийн
орлого нь тогтмол биш байдаг бөгөөд орлогын тогтвортой байдлыг шалгахын тулд банк
орлого батлах баримт бичгүүдийг зээл хүсэгчээс гаргуулж, ор­логын тогтвортой байдлыг
судалж тогтооно.

-Гадаадад ажилладаг боловч гэр бүл нь Монгол улсад суугаа иргэний гэр
бү­лийн гишүүний орлого хү­рэх­гүй тохиолдолд өө­рийн нэр дээр ипоте­кийн зээлд
хамрагдах бо­ломж­той юу? Үүнд ямар зохицуулалт байна вэ?

-Боломжтой. Орон сууцны ипотекийн зээлтэй холбоотой журмуудад
гадаадад ажил­лаж буй иргэдийг 8 хувийн хүүтэй хөтөлбөрийн зээлд хамруулахгүй талаар
хориг­ло­сон заалт байхгүй. Хэрэв үндсэн зээлдэгч нь гадаадад ажиллаж байгаа бол
хамтран зээлдэгчдээ итгэмжлэл олго­сон байх нь зохимжтой.

-Тэтгэвэрт гарахад 7-8 жил үлдсэн хүн ипотекийн зээлд хамрагдах боломж
бий юу?

-Боломжтой. Ипотекийн зээлтэй холбогдолтой али­ваа журамд
тэтгэврийн нас­тай, эсвэл тэтгэврийн нас дөхсөн иргэнд ипотекийн зээл олгохыг хориглосон
заалт байхгүй бөгөөд банкууд өөрсдийн хийсэн зээлийн шинжилгээнд үндэслэн зээл олгох
шийдвэрээ гаргана. Гэх­дээ ипотекийн зээл нь урт хугацаатай учир зээлийн нийт хугацаанд
зээлдэгчийг амь насны даатгалд хамруулах шаардлагатай байдаг.

-Квотоор байр авсан тө­рийн албан хаагчдыг 8 ху­вийн зээлд хамруулж болох
уу? Хамрагдах ямар боломж байна вэ?

-Болно. Зээлийн журамд заасан шалгууруудыг хангаж байгаа
тохиолдолд 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл авах бүрэн боломжтой.

-Банкнаас зээл авахын тулд заавал тухайн банкны үйлч­лүүлэгч, тухайн
бан­­каа­раа  дамжуулан  цалин­гаа авдаг байхыг шаардаж байна. Энэ талаар?

-Монголбанкнаас энэ та­лаар хязгаарласан аливаа зохи­цуу­лалт
байхгүй. Бан­кууд орон сууны ипотекийн зээлийн эрсдэлийг өөрсдөө бүрэн хариуцдаг
тул болзош­гүй эрсдэлээс сэргий­лэх ар­га хэмжээг өөрсдийн до­тоод дүрэм, журмын
дагуу хэрэгжүүлдэг.

-Өмчийн бүртгэл яагаад маш зөв байх ёстой вэ?

-Ипотекийн зээлийн ху­вьд худалдан авч буй орон сууц нь
уг зээлийн барьцаа хөрөн­гө болдог. Барьцаа хөрөнгө буюу өмчийн бүрт­гэл, түүний
барьцааны гэ­рээ, барьцаалбар нь зөв зо­хис­­той хийгдсэнээр Үүрэг гүй­цэтгүүлэгч-банк,
үүрэг гүй­цэтгэгч-зээлдэгч нарын эрх ашгийг хамгаалах анхны нөх­цөл бүрддэг. Мөн
өмчийн бүртгэл, барьцааны гэрээ, барьцаалбар алдаагүй зөв хийгд­сэн тохиолдолд уг
хөрөнгийг үнэт цаасжуулах бо­ломж бүрдэнэ. Өмчийн бүрт­гэл нь тухайн эд хөрөн­гийн
өмчлөгчийн эрх аш­гийг хамгаалахад шууд хамаа­ралтай байна.

-Ипотекийн зээлийг нэ­гэнт авсан байхад ямар нэг шалтгаанаар зээлийн
хуга­цаанд зээл буцаагдах боломж байдаг юм уу?

-Ипотекийн зээлийг хоёр­догч зах дээр зарах үед ипотекийн
зээлийг анх олгоход, эсвэл дахин сан­хүүжилт хийхэд, эсвэл зээ­лийн багц худалдан
авахад дэд хөтөлбөрийн хү­рээнд тавьсан шаардлага, шалгуурыг хангаагүй тохиол­долд
МИК ОССК ХХК нь уг зээлийг дэд хөтөлбөр, түүний хүрээнд мөрдөгдөж буй жу­рам, цаашилбал
Үл хөдлөх хө­рөн­гийн барьцааны тухай хууль, Иргэний хууль зэрэг холбогдох хууль,
журамд ний­цүү­лэхийг шаардаж, бан­куу­дад эргэн мэдэгддэг. Учир нь МИК ОССК ХХК
нь эдгээр зээлүүдийг дэд хөтөлбөрийн шалгуурыг хангасан тохиол­долд л худалдан авах
бо­ломж­той. Дэд хөтөлбөр хэ­рэг­жиж эхлэхээс өмнө олгогд­сон зээлийн хувьд да­хин
санхүүжилт хийгдэж 8 хувийн хүүтэй зээлд шил­жиж байгаа. Банк энэхүү зээ­лийг МИК
ОССК ХХК-д худал­дахаар гэрээ хийхийн өмнө үнэт цаасжуулах үйл ажиллагааны эрх зүйн
шаард­лагыг хангах зорилгоор за­рим тохиолдолд нэмэлт гэ­рээ болон нэмэлт баримт
авах шаардлага үүсч байна.

ОРОН СУУЦНЫ ИПОТЕКИЙН УРЬДЧИЛГАА ТӨЛБӨРИЙН ТАЛААР

-Ипотекийн зээлийн урьдчилгаа мөнгөө хэрхэн олсон тухай зээл авч буй
банкдаа заавал тайлагнах ёстой юу?

-Тайлагнах шаардла­га­тай. Учир нь банк зээлийн эрс­дэлийг
бүрэн хариуцдаг тул урьдчилгаа төлбөрийг бус­даас зээлэх хэлбэрээр бүр­дүүлсэн тохиолдолд
зээ­лийн хугацаанд тухайн зээлдэгчийн төлбөрийн чад­варт дарамт үүсэх эсэхийг шалгах
үүднээс энэхүү ба­рим­тыг шаарддаг.

-Ипотекийн зээлийн урьд­чилгааны барьцаанд өгч байгаа байрыг арил­жааны
банкууд хэт доогуур үнэлэх эрсдэлд хэн хяналт тавих вэ?

-Үүнд Монголбанк шууд хя­налт тавих эрх зүйн зохи­цуулалт
байхгүй. Гэхдээ ту­хайн банк Монголбанкнаас баталсан “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны
журам”-ын 17.1-д заасан барьцаа хөрөнгөнд тавих ерөнхий шаард­лагыг хангаж байгаа
эсэхийг судалж, барьцаа хө­рөнгийг өөрийн эрсдэлийн бодлого, барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ
хийх аргачлалд үндэс­лэн барьцаа хөрөнгийн үнийн хандлага, зах зээлийн нөхцөл байдалд
нийцүүлэн үнэлдэг байгаа.

-Хашаа байшин ч ялгаа­гүй үл хөдлөх хөрөнгө бай­­тал
яагаад урьдчилгаа төл­бөрт хашаа байшинг байр­­­шуулж болохгүй байна вэ?

-Орон сууцны ипотекийн зээ­лийн барьцаа болж буй үл хөдлөх
хөрөнгө нь Мон­гол­банкнаас баталсан “Ипоте­кийн зээлийн үйл ажил­­лагааны журам”-ын
17.1-д заасан ерөнхий шаард­лагыг хангасан байх бө­гөөд үнэлгээ сайтай, дэд бүтцэд
бүрэн холбогдсон, орон сууцны ипотекийн зээ­лийн барьцаа болох боломж­той, цаашид
зээлийн эрсдэл дагуулахааргүй байх нөх­цөлийг хангасан байх шаардлагатай.

-Урьдчилгаа мөнгөнд тавьсан байрны мөнгийг төлж дууссан ч байрны ор­дер
20 жил банкинд хад­галагдах ёстой гэж байна. Яа­гаад? Бид урьдчилгаа мөн­гөө эргэн
төлж байгаа шүү дээ.

-Урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрт орон сууц барьцаа­лан зээл
авсан бөгөөд уг төлбөрийг    төлж барагдуул­сан
тохиолдолд урьдчилгаа төл­бөрт барьцаалсан орон сууцыг барьцаанаас чө­лөө­­­лөх
боломжтой. Энэ тохиолдолд тухайн зээлийн хөрөнгийг үнэт цаас гаргагчид худалдсан
тохиолдолд үнэт цаас гаргагч эсвэл түүний эрх олгосон этгээдээс зөвшөөрөл авах шаардлагатай.
Уг үүр­гийг МИК ОССК ХХК гүй­цэтгэж байгаа бөгөөд зээл бүрэн төлөгдөж дууссан тухай
мэдэгдэл баримтыг бан­куу­даас хүлээн авч хяналт тавьж тулгалт хийсний дараа чөлөөлсөн
тухай мэдэгдлийг иргэнд ЭХЭБГ-ын нэр дээр гаргаж байна.

ОРОН НУТАГ ДАХЬ ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН ТАЛААР

-Орон нутагт ипотекийн зээл олгоход арилжааны бан­куудын шаардлага өөр,
өндөр байгаа юу?

-Тухайн нэг банкны хувьд хот, хөдөөгийн зээлдэгчийн хувьд
ижил нөхцөлөөр зээл олгоно. Орон сууцны ипо­текийн зээлийн барьцаа хөрөнгө болж
буй орон суу­цанд тавигдаж байгаа зөвхөн нэг шаардлага нь дэд бүтцэд бүрэн холбогдсон
байх бөгөөд зээлийн журамд заасан ба­рьцаа хөрөнгийн шаард­лага, шалгуурыг хангахаас
гад­на тухайн банкны барьцаа хө­рөн­гийн талаар баримталж буй бодлого, үнэлгээг
дагах ёстой.

-Сүхбаатар аймгийн ир­гэн Хэнтий аймагт байр ава­хаар урьдчилгаа
30%-ийг төл­сөн. Гэтэл Сүхбаатар айм­гийн арилжааны банк м2-ийг 1 сая төгрөгөөс
хэт­рүү­лэхгүй үнэлнэ, зөрүү мөн­гийг нь төл гэж байна. Банк өөрөө үнэлгээ өгөх
эрхтэй юм уу? 

-Барьцаа хөрөнгийн үнэл­гээг эрх бүхий байгууллагаас зохицуулсан
заалт байхгүй бө­гөөд банкууд өөрсийн эрс­дэ­лийн удирдлагад үндэслэн барьцаа хөрөнгийн
үнэлгээг хийж байна.

-Банкууд зээлээ шалгуу­рын дагуу олгох ёстой хүмүүс­тээ олгож чадаж бай^­гаа
тал дээр хэн хяналт тавьдаг вэ? 

-Монголбанк нь бан­куу­дын зээлийн үйл ажил­лагаанд хяналт
тавих эрх бүхий байгууллага бөгөөд Мон­гол­банкны Хяналт шал­гал­тын газар нь 8
хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг олгоход баримтлах Засгийн газар болон Монголбанкнаас
тогтоосон шалгуурыг ханган ажиллаж байгаа эсэхэд 2013 оны 9 дүгээр сард бан­куудад
шалгалт хийж, гар­сан зөрчлийг тухай бүр арилгуулах арга хэмжээ ав­сан. Харин олгосон
зээлийн эрсдэлийг зээлдүүлэгч банк хүлээж байгаа тул зээл олгох эсэх шийдвэр нь
ту­хайн банкны бүрэн эрхийн асуудал юм.

-Банкууд 8 хувийн хүү­тэй зээлд хамрагдахад өн­дөр шаардлага тавьж бай­на.
Ийм эрх банкуудад байгаа юу? 

-Тийм. Засгийн газар, Монгол­банкнаас баталсан жур­маар
орон сууцны 8 ху­вийн хүүтэй ипотекийн зээлийг авах иргэнд тавигдах хамгийн бага
шалгуурыг тог­тоож өгсөн тул зээлдүүлэгч банк нэмэлт шаардлага та­вих бүрэн эрхтэй.

-Банкны зээлийн эдийн за­сагчид авилгал авч, хуу­рамч
бичиг баримт бүр­дүүлж иргэдийг хохироож бай­на. Энэ талаар хаана хэн арга хэмжээ
авах ёстой вэ? 

-Тус асуудлыг тухайн банк­ны
дотоод аудитын газар, Авил­гатай тэмцэх газар, Мон­голбанк, хууль, хяналтын бусад
байгууллагуудад нот­лох баримтын хамт хан­даж, шийдвэрлүүлэх шаард­ла­га­тай.

-Банкуудын зээлийн тоо­цоолуурт хэн хяналт та­вих вэ? Тооцоолуурыг нь
шалгаад үзэхээр зарим банк­ных 8%-аас илүү ху­вьтай гараад байна. Энэ ямар учиртай
вэ? 

-Банкууд зээл, зээлийн хүү­гийн тооцооллыг Монгол­банк­наас
баталсан “Банкны хүү бодох аргачлал, хүү, шимт­гэл, хураамжийн мэ­дээл­лийн ил тод
байдлын жу­рам”-ын дагуу хийх ёстой. Зээлийн хүү жилийн 8 хувиас илүү гарч байгаа
тохиолдолд хариуцсан эдийн засагчаасаа тодруулах, холбогдох нотлох баримтыг бүрдүүлэн
(хүү төл­сөн баримт, зээлийн гэ­рээ, эргэн төлөлтийн ху­ваарь, холбогдох бусад ба­римт)
тухайн банкны до­тоод аудитын газарт хандах, мөн Монголбанкинд гом­дол гаргаж болно.
Хэрэв дээрх журмыг зөрчсөн нь барим­таар нотлогдвол тухайн банк хохирлыг бүрэн барагдуулах
үүрэгтэй.

-Санхүүгийн зохицуулах хороо, МИК-ийн ипотекийн зээлд ямар үүрэгтэйгээр
оролцдог вэ? 

-СЗХ нь хөрөнгөөр бата­лагаажсан үнэт цаасны ту­хай хууль,
Үнэт цаасны зах зээлийн тухай хуулийг хэрэг­жүүлж, хяналт тавих Төрийн институци
юм. Үнэт цаасны хөрөнгө оруулагчдын эрх аш­гийг хууль бусаар эрсдэлд оруулахаас
урьдчилан сэр­гий­лэн хуулийн хэрэг­жил­тийг хянах эрхтэй оролцогч төрийн байгууллага
болно. МИК ОССК ХХК нь ипоте­кийн хоёрдогч зах дээр үйл ажиллагаа явуулдаг сан­хүүгийн
байгууллага бөгөөд Тусгай зориулалтын компани байгуулж, банкуудаас орон сууцны ипотекийн
зээлийг багц­лан худалдан авч, түү­гээр баталгаажсан бонд гар­гах үйл ажиллагааг
явуулж байна.

ОРОН СУУЦНЫ ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛТЭЙ ХОЛБООТОЙ БУСАД АСУУДАЛ

(ДААТГАЛ, ТАТВАР, ДОЛЛАРААР АВСАН

ЗЭЭЛ ЗЭРЭГ)

-Орон сууцны зээлээ дол­лараар авсан тохиол­долд ханшийн
эрсдэлээс хэр­хэн хамгаалах вэ? Ханш өсөөд ханшийн зөрүүнээс ал­дагдал хүлээх үед
ямар ар­га хэмжээ авах нь зөв бэ? 

-Орон сууцны ипотекийн зээ­лийг гадаад валютаар олго­сон
тохиолдолд банк, зээл­дэгч аль аль нь ханшийн болзошгүй эрсдэл хүлээж бай­даг. Банк
орон сууцны ипо­текийн зээлийг гадаад валютаар олгохдоо тухайн зээл хүсэгчийн орлого
гадаад валютаар зонхилж байгаа эсэхийг голчлон хардаг. Га­даад валютын ханшийн өсөл­төөс
үүдэх эрсдэлээс урьдчилан хамгаалахын тулд санхүүгийн үүсмэл хэрэгсэл болох форвард
хэлцэлийг ашиглах боломжтой.

-Зээл өгөхдөө банкууд яагаад өмнөхөөс илүү материал шаардаад байна вэ?
Яагаад даатгал төлөх хэрэгтэй вэ? 

-Зээлдэгч эрсдэлд орсон тохиолдолд нэг талаас зээлдэгчийг болон
түүний өв залгамжлагчийг хөрөнгөө алдахаас хамгаалах, нөгөө талаас барьцаалуулагчийг
зээлээ буцаан төлөгдөхгүй байх эрсдэлээс хамгаалах зорилгоор даатгал хийгддэг. Зээлдэгч
нь хөрөнгийн даат­гал, зээлийн даатгал (амь насны)-д хамрагдсанаар зээл­дэгчийг
банкны болон МИК ОССК ХХК-ийн өмнө хүлээсэн үүргийн гүйцэтгэлийн тасал­дал, эсвэл
орон сууцны үнэ цэнийн бууралтаас үүсч бол­зош­гүй аливаа эрсдэлээс хам­гаа­лахад
ихээхэн ач холбог­долтой юм. Харин зээлдэгч даатгагчийг өөрөө сонгох эрхтэй.