Юуны өмнө Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн цар хүрээ асар том гэдгийг ойлгох нь чухал. Голдман Саксын мэдээгээр Хятадын орон сууц, барилга байгууламжийн нийт бараа материалын хэмжээ 2019 онд 52 их наяд ам.долларт хүрсэн нь АНУ-ын орон сууцны зах зээлээс хоёр дахин том, тэр ч байтугай АНУ-ын бондын зах зээлийг эргэлдэж буй хөрөнгийн хэмжээгээр давсан байна. Энэ их хөрөнгөний “бөмбөлөг” гэх хөөсийг хагалчихгүйн тулд ХКН үл хөдлөх хөрөнгийн зохицуулалт хийдэг бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын санхүүжилтэд хатуу хязгаарлалт тогтоогоод байгаа юм. Тэгвэл ХКН-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зохицуулалт гэж яг юу юм бэ гэсэн асуулт гарч ирнэ.
“HPR” буюу Home Purchasing Restrictions гэх хөрөнгө худалдан авах хоригийг зах зээлийг тогтвортой барихын тулд Хятадын Засгийн газраас гаргадаг. Зах зээл удааширч тогтворжиж эхлэх үед хөрөнгө худалдан авах хориг тавигдаж зах зээл эргэн хөдөлгөөнд орж эхэлдэг гэсэн үг.Хятадын томоохон хотуудад зах зээлийн үнэ өсөх үед засгийн газар хувь хүний худалдан авч болох байрны тоог зааж өгдөг. Ингэснээр зах зээлийг тогтвортой болгож сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийг материаллаг эд хөрөнгө болгон ашиглаж байгаа байдлыг тогтоон барих боломжтой болсон юм.Мужаас хамаарч анх худалдан авч буй орон сууцны урьдчилгаа төлбөр 20-35% хүртэл хэлбэлзэх бөгөөд хоёр дахь байраа худалдан авч буй иргэд үнийн 60-80%-ийг урьдчилгаа болгон төлөх бол гурав дахь байраа авч буй иргэд ямар нэг байрны зээлэнд хамрагдалгүй шууд худалдан авах ёстой байдаг байна. Хятад улсад үл хөдлөх хөрөнгөөс жил бүр татвар авдаггүй бөгөөд зөвхөн тухайн байрыг анх худалдан авахад их хэмжээний татвар төлөгддөг. Үүнд нэмүү өртөг шингэсэн үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, нэмүү өртөг шингэсэн газрын татвар, үл хөдлөх хөрөнгө шилжүүлгийн татвар, хөрөнгийн татвар, хөрөнгө шилжүүлгийн татвар зэрэг олон татварууд ордог байна. Мөн тухайн хотын захиргаа байрны үнийн хязгаарыг тогтоодог. Байрны үнэ тухайн мужийн иргэдийн дундаж орлогоос давсан байвал үнийн хязгаарыг тогтоож шинээр баригдсан байрны үнийг хотын иргэдийн боломжит орлогоос бага байхаар тогтоодог аж.Хотын захиргаа нь хотод баригдаж буй амины орон сууц барих газарт хяналт тогтоосноор шинэ байрны зах зээлийг барих боломжтой болдог. Энэ нь нийлүүлэлт ихэссэн үед газрын хориг тавьж, эрэлт ихэссэн үед хоригийг зогсоодог гэсэн үг.
Хятад улсад тулгараад байгаа томоохон асуудлуудын нэг бол маш олон байрууд худалдан авах эзэнгүй байгаа нь зах зээлийн шинжээчдийн санааг зовоосоор байна. Учир нь Засгийн газар зөвхөн худалдан авагч талд аливаа хориг арга хэмжээ авдаггүй юм. Энэ бүхнээс дүгнэж үзэхэд, Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл Засгийн газрын бодлогыг дагаж өөрчлөгддөг болж таарч байна. АНУ-ын 2008 оны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хямралыг бодвол Хятадын зах зээл нь засгийн газраас хяналттай байдаг тул харьцангуй хямрал багатай явж ирсэн түүхтэй.
Санхүүжилтийн орчин чангарч байгаатай холбогдуулан өндөр хөшүүрэгтэй дээрх үйл ажиллагаандаа найдаж ирсэн Хятадын үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгчдийн хөрөнгө оруулалт тасалдах эрсдэлтэй тулгарч байна. Тухайлбал, БНХАУ-ын Коммунист намын шүүхээс зарласны дагуу 2020 оноос хойш 500 гаруй үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгчид дампуурч байсан бол өнгөрсөн ганц жилд жилийн 450 гаруй компани дампуурсан байна.
Хятадын үл хөдлөх хөрөнгө мэдээж олон тооны орон сууц худалдан авагчдыг хамардаг. Нөгөө талаас олон банк, трест болон бусад зээлдүүлэгч байгууллагууд, тэр ч байтугай хувийн өмч оролцдог.
Австрийн бизнес мөчлөгийн онолоор Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг дүгнэх аваас Хятадын ардын банк буюу төв банкны бий болгосон хиймэл зээлийн тэлэлтийн бодлогын уршгаар тус салбар маш хүнд байдалд орж байсанюм байна. Учир нь 2008 оны дэлхийн эдийн засгийн хямралын үеэр Хятадын төв банк эдийн засгийг сэргээн дэмжих үүднээс 4 их наяд юаныг хэвлэж зах зээлд шахжээ. Энэ нь 586 тэрбум ам.доллартай тэнцэх хэмжээний мөнгө юм. 2009 оноос хойш Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл аль хэзээний гурван ч багахан хэмжээний эдийн засгийн мөчлөгийг туулаад гарсан аж. Эдгээр бизнесийн мөчлөг бүрийн үргэлжлэх хугацаа өмнөхөөсөө ямагт богинохон байх шинжтэй байгаа учир үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд хиймэл өсөлтөд тулгуурлан оршин тогтнох боломж улам бүр хумигдсаар байгаа аж. Хүн очдоггүй “Сүнсэн хот”-уудын тоо өдрөөс өдөрт олширсоор. Хэдий богино ч бизнесийн мөчлөг бүхэн тодорхой хэмжээний эдийн засгийн өсөлтийг бий болгодог. БНХАУ-д 2013 онд хамгийн багаар бодоход 12 сүнсэн хот байсан бол энэ жилийн хувьд тэдний тоо 50 давж огцом өсчээ. Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын дампуурах магадлал улам бүр ихэссээр байна. Тухайлбал, барууны орнуудын мэдээллээр 2016 онд гурван том үл хөдлөх хөрөнгийн компани дампуурсан бөгөөд эдгээр компаниудын өрийг нэгтгэх аваас хамгийн багадаа 763 сая юаньд хүрэх аж. Дампуурал цааш үргэлжилсээр өнөөдөр Хятадын Засгийн газрын статистик тоо баримт, мэдээллүүд ч тийм өөдрөг дүр зургийг илэрхийлж чадахгүй байна. 2014 оны эцэс гэхэд Хятадын засгийн газрын өр 25 их наяд юань буюу 4 их наяд ам.долларын хэмжээнд хүрчээ. Хятадын ардын банк ч гэсэн 2015 оны ээлжит тайландаа Хятадын санхүүгийн зах зээл урьд өмнө нь огт тохиолдож байгаагүй тодорхой бус, маш тогтворгүй байдалтай нүүр тулчихаад байгааг хүлээн зөвшөөрсөн юм. Энэ бүхэн төвлөрсөн төлөвлөгөө болон төв банкны бий болгосон хиймэл зээлийн тэлэлтийн үр дүн юм.
Олон улсын хэвлэл мэдээллийнхэн 2005 оноос Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн “хөөс” гэсэн ойлголтыг гаргаж эхэлсэн. 2012 онд Хятад улсад үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа огцом өсөлтөд орсон бөгөөд 2013 онд хүртэл энэхүү байдал үргэлжилсээр л байлаа. Харин 2014 онд зах зээл бага багаар унаж The Economist сэтгүүлд бичсэнчлэн Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн “алтан үеийн төгсгөл” ирсэн юм. 2015 он гэхэд зах зээл эргээд тогтворжиж эхэлсэн. 2016 оны 4 дүгээр улиралд Хятадын зарим мужийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эргэн өсч эхэлснийг зарим судлаачид хүлээж байсан хөөс эргэн гарч ирлээ гэж дүгнэсэн байдаг. Мөн 2017 оны дунд үеэс Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эргэн тогтворжиж байгаа хэдий ч дахин “унаж” эхэлж буй бололтой. Өнөөдөр л гэхэд Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн хоёр дахь том компани Evergrande дампуурч, хувьцаа эзэмшигчид нь мөнгөө нэхэж байрны үүдэнд нь цуглараад байна. Уг компани бараг бүх салбар руу үсэрч орсоор байгаад өр нь дийлдэхээ больжээ. Хятадын эдийн засагт тулгарч буй гол хүндрэл нь төрийн манипуляцид суурилсан Кэйнсийн загвар болохыг доктор Пьер Бюланд нийтлэлдээ тун ёжлон бичжээ. Гэвч яг үнэндээ Хятадын эдийн засаг нь цэвэр Кэйнсийн буюу Крони (төртэй хамссан бизнес) тогтолцоо билээ.
Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг нөгөө талаас тогтворгүй гэж хэлэхэд хэцүү. Энэхүү тогтолцоог цаанаас нь хянаж байдаг учир 2011 оноос хойших Хятад улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өөрчлөлтийг харахад Засгийн газраас гаргасан бодлоготой уялдан нэгэн жигд байдлаар өсч, буурч байжээ.
Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн аварга салбар нь улс орны хувьд эдийн засгийн эргэлтэд жинтэй хувь нэмэр оруулдаг тун чухал салбаруудын нэг тул иймэрхүү бодлогын удирдлага нь хэрэв зөв явагдаж байгаа тохиолдолд иргэддээ тэгш боломжийг олгож, шударга хуваарилалтыг хүргэх ач холбогдолтой. Эсрэгээрээ бол эдийн засгийн хөгжлийг боомилох сөрөг талтай юм.
Г.АМАРСАНАА