Түрээсийн үнэ өндөр байгаагаас бараа бүтээгдэхүүний үнэ өсдөг. Мөн түрээслүүлэгч түрээсийн үнийг огцом нэмэх, гэрээгээ гэнэт цуцлах зэргээс түрээслэгч гудамжинд хөөгдөх тохиолдол их гарч байна. Тиймээс түрээслэгчийн эрх ашгийг хамгаалах тухай хуулийн төслийн талаар УИХ-ын гишүүн асан Г.Уянгатай ярилцлаа.
-Өнөөдөр түрээслэгчийн эрх ашгийг хамгаалах хуульгүй учраас түрээслэгч гэнэтхэн гудманд хөөгдөх тохиолдол их байна. Та УИХ-ын гишүүнээр ажиллаж байх үедээ Түрээслэгчийн эрх ашгийг хамгаалах тухай хуулийн төслийг өргөн барьж байсан. Таны өргөн барьсан хуулийн төслийн гол концепц, ач холбогдол нь юу байсан бэ?
-УИХ-ын гишүүнээр ажиллаж байхдаа миний санаачилж бараг бэлэн болгосон Түрээсийн харилцааны тухай хуулийн төсөл хэн нэгний эрх ашгийг хамгаалах гэхээсээ илүү эдийн засгийн болон зах зээлийн харилцааны өргөн утгаараа ач холбогдолтой байсан.
Ялангуяа Монголд эдийн засгийн чамгүй хувийг түрээсийн харилцаа эзэлж байхад хууль эрх зүйн зохицуулалт дэндүү хангалтгүй байгаа юм. Дэлгүүр, лангуу, талбай, орон сууц, ажлын байр, такси, ажлын багаж зэвсэг, машин техник… түрээсгүй юм Монголд бараг алга. Манайд Санхүүгийн түрээс буюу лизингийн хуулиас гадна Иргэний хуулийн цөөн хэдэн заалт үйлчилж байна. Гэтэл түрээсийн харилцаа маш өргөн байгаа шүү дээ. Дээр нь энэ бүх зохицуулалт зөвхөн түрээслүүлэгч талын эрх ашгийг барьсан, түрээслэгчийн эрх ашгийг бараг тусгаагүй, товчоор хэлбэл хамжлагын шинжийг агуулсан гэж болохоор. Энэ хуулийг баталсан бол хэн нэгний эрх ашгийг хангахаас илүү эдийн засагт бодитой оршиж байгаа түрээсийн харилцаа зүй зохистой болох суурь тавигдах байсан.
-Эдийн засагт ямар нөлөө үзүүлдэг юм бол?
-Юуны өмнө бараа бүтээгдэхүүний үнийн өсөлтөд түрээсийн нөлөөлөл ямар байгааг судалж байсан. Цочирдом өндөр биш боловч харгалзаж үзэхүйц нөлөөлөл байсан. Судалгаагаар тухайн үед 600 гаруй мянган хүн ямар нэг хэмжээгээр түрээсээс хамааралтай ажил хөдөлмөр эрхэлдэг гэсэн тооцоо гарсан. Энэ хуулиар үнийг хязгаарлаж, эсвэл үнэ тогтоох зорилгогүй байсан. Гагцхүү аливаа үнэ маш тодорхой үндэслэлтэй тайлбартай байх ёстой. Гэтэл манайд түрээсийн үнэ ямар ч үндэслэлгүй, зүгээр л эзний амнаас дур зоргоор гарсан тоо байдаг. Гэхдээ түрээсийн үнэнд ямар ч татвар байхгүй. Хотын төвийн “А” зэрэглэлийн газар байшин бариад түүнийгээ түрээслэхэд маш богино хугацаанд байшингийн өртгөө нөхнө. Хэрэв тэр байшинг 100 жилийн настай гэж үзвэл нэг хоёр жилд нь өртгөө нөхөөд үлдсэн бүх хугацаанд ашиг хийнэ. Үүнээсээ татвар төлөхгүй. Түрээсийн хуулийг Газрын тухай болон Татварын хуультай уялдуулахаар хийж байсан.
-Өнөөдөр түрээслэгч түрээсийн үнэ дураараа огцом нэмж байгаа нь эдийн засагт мөн нөлөөлж байна шүү дээ. Таны өргөн барьсан хуульд түрээслэгч үнийг огцом нэмэхгүй байх ямар зохицуулалт туссан бэ?
-Үнэ тогтоох тодорхой аргачлалыг тусгасан. Түрээслэгч болон түрээслүүлэгчийн “гүүдвилл” буюу үл хөдлөх хөрөнгөд талуудын оруулсан үнэ цэнийг гэрээнд тусгахаар заасан. Хоёр тал шууд нүүр тулахгүй дундын зуучлагч буюу түрээслэгчдийн эрх ашгийг хамгаалдаг холбоогоор дамжуулж түрээслэгчийн эрх ашгийг түрээслүүлэгчийн өмнө хамгаалдаг байх, түрээсийн даатгал болон барьцааны тухай мөн тусгасан. Бүх түрээслэгчээс барьцаа мөнгө авдаг боловч түүний хүү түрээслэгчид очдоггүй, ямар ч гэрээ хэлэлцээргүйгээр түрээслүүлэгчийн ашиг болдог шударга биш байдлыг цэгцлэхээр тусгасан байсан.
-Та судалгааны үндсэн дээр өргөн барьсан байх. Ер нь бусад орнууд энэ харилцааг илүү боловсронгуй яаж зохицуулсан байдаг бол?
-Бид судалгааныхаа хүрээнд 10 гаруй орны энэ төрлийн харилцааг зохицуулсан хуулиудыг судалсан. Үнэ бүрдэлтийн хууль гэсэн ерөнхий хууль тэнд үйлчилж байна. Аливаа үнэд түрээс заавал нөлөөлдөг учраас ийм зохицуулалт хийдэг юм байна. Тухайлбал, нийтийг орон сууцаар хангахын тулд орон сууцны түрээсийг хориглох, нэг хүн нэгээс илүү орон сууц эзэмшихгүй байх хуулийн зохицуулалтын жишээ ч байна. Гэтэл манайд шинэ орон сууцны 60 хүртэл хувийг түрээслэхээр авдаг байсан. Энэ нь орон сууцны үнийг өсөлтөд ч нөлөөллөө үзүүлж байгаа нь тухайн үед судалгаагаар гарч байлаа.
-Түрээслэгч, түрээслүүлэгчийн эрх үүргийг тодорхой болгосноор нийгэмд ямар үр нөлөө гарах бол?
-Бидний хоёр үе шаттай томоохон судалгаа хийж бэлэн болгосон байсан хуулийн төсөл түрээсийн бүх харилцааг яг таг зохицуулчихна гэж хэлэхэд учир дутагдалтай байх. Гэхдээ ямар ч байсан өнөөдрийг хүртэл түрээсийн харилцаа болон түүнээс үүдэлтэй эдийн засгийн асуудлуудыг зохицуулах эхлэл, суурь хууль нь болох учиртай байлаа. Эдийн засаг зөв голдиролоор явах, түрээсийн шударга бус харилцааг зохицуулах, түрээсийн татвар бий болгож энэ харилцаанд шударга хандлага бий болгосноор хамжлагын мэт шударга бус харилцаа үгүй болж баян ядуугийн ялгааг багасгахад нөлөөлөх байсан байх. Түрээсийг газрын харилцаатай уялдуулснаар үнийн хөөрөгдөлт биш үнийн зүй зохист харилцаа тогтох эхлэл болох байсан.
-Таны хууль яагаад батлагдаагүй юм бэ?
-Цаг хугацааны хувьд нэг бүрэн эрхийн хугацаанд амжаагүй. Багаа бүрдүүлсэн, Засгийн газартай хамтрах, Сангийн яам, Эдийн засаг, хөгжлийн яамны баг гарсан. Олон үе шаттай судалгаа хийсэн. Хуулийн төслөө боловсруулахад цаг хугацаа шаардагдсан. Нөгөө талаар энэ хуулийг батлах сонирхол үнэндээ УИХ-д байгаагүй. Яагаад гэвэл үл хөдлөх хөрөнгө түрээсэлдэг, түрээсээс татваргүй сул орлого олдог хөрөнгөтнүүд хууль тогтоох байгууллагад маш олон байдгийг би бас анзаараагүй байсан юм билээ.