Хуульч Ү.Амарбаттай ярилцлаа.
-Сүүлийн үед иргэд ипотекийн зээлтэй байрыг өмчлөгчтэй нь тохиролцож худалдаж авахдаа гэрээгээ сайн хийгээгүйгээс хохирох тохиолдол нэлээд гарч байна. Яг ямар асуудал үүсээд байгаа талаар мэдээлэл өгөөч?
-Иргэдэд орон сууцтай болох хэрэгцээ шаардлага их байна. Тэр дундаа санхүүгийн зах зээл дээр нийлүүлэгдэж байгаа ипотекийн зээлийн шаардлагыг бүрэн хангаж чадахгүй, урьдчилгаа хөрөнгөө бүрэн бүрдүүлж чадахгүй байгаа иргэд өөр арга хэлбэрээр орон сууцтай болохыг эрмэлзэж байна. Тиймээс хуулиар зөвшөөрөгдөөгүй буюу хууль эрх зүйн орчны хувьд эрсдэлтэй хэлбэрээр гэрээ хэлэлцээр хийх хандлага их байна. Үүний нэг хэлбэр нь банкнаас ипотекийн зээлээр авсан бусдын байрыг ипотекийн зээлийг нь үргэлжлүүлэн төлөх замаар өөртөө авах гэрээ хийж орон сууц авах арга юм.Яг ийм хэлбэрийн гэрээ их хийгдэж байгаа. Үүнээс тодорхой хэсэг нь хэлсэн тохирсондоо хүрээд хэн хэн нь ямар нэгэн хохиролгүй амжилттайгаар гэрээгээ дуусгавар болгож байгаа тохиолдол бий. Өөрөөр хэлбэл, зээлтэй байраа бусдад худалдаад, тухайн байрны зээлд өмнө нь төлчихсөн мөнгөө худалдан авч байгаа талаас аваад үлдэгдэл мөнгийг нь худалдан авч байгаа иргэд банкинд төлнө гэсэн үг л дээ. Гэтэл энэ явцдаа талуудын аль нэг нь анх байгуулсан гэрээнээсээ буцах, нэгнийгээ хохироох явдал гарч байна.
-Ипотекийн зээлээр байр авсан иргэд байраа хэн нэгэнд дамжуулан худалдах боломжтой юу. Энэхүү хэргийн хохирогч болсон иргэд ихэвчлэн юун дээр алдаад байна вэ?
Ипотекийн зээлээр авсан байраа худалдаж байгаа иргэн тухайн зээлээ төлж барагдуулахаас өмнө байраа хэн нэгэнд худалдах ямар ч боломжгүй нөхцөлд байдаг.
Учир нь хуулийн хүрээнд бусдад шилжүүлж байгаа хөрөнгө нь, тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгө нь, тухайн худалдан авч байгаа иргэнийг байрандаа оруулж суулгаснаар хөрөнгийн өмчлөх эрхүүсэхгүй. Харин Улсын бүртгэл дээр гэрчилгээ шилжсэний дараа сая тухайн байрны үндсэн эзэн болдог. Тиймээс иргэдийн гаргадаг хамгийн эхний алдаа юу байдаг вэ гэхээр тухайн байранд ороод суучихаараа “Энэ байр минийх болчихлоо” гэж боддог. Хоёрдугаарт, тухайн байр нэгэнт бусдад шилжүүлэх боломжгүй буюу банкны барьцаанд байгаа учраас банк барьцааныхаа зээлийг төлж дуустал өөр хүнд шилжүүлэх асуудлыг улсын бүртгэл дээр зогсоочихсон байдаг. Нэгэнт өмчлөх эрхийг нь шилжүүлэх боломжгүй тул эзэмших эрх л үүсэх боломжтой. Өөрөөр хэлбэл, иргэд эзэмших эрхийг шилжүүлэхээс өмчлөх эрхийг шилжүүлэх боломжгүй гэдэг энэ нөхцөл байдлыг иргэд ерөөсөө хайхардаггүй. Гуравдугаарт, нэгэнт худалдан борлуулж байгаа иргэний нэр дээр тухайн байр байгаа, гэтэл түүний өмнөөс худалдаж авч байгаа иргэн байрных нь зээлийг төлж явсаар зээл төлөгдөөд сулрахын өмнөхөн очингуутаа худалдан борлуулсан тал санаагаа хувиргаж эхэлдэг. “Би байраа зарахаа болилоо. Чи надад анх таван сая төгрөг өгсөн. Энэ мөнгийг чинь би буцаагаад өгчихье. Чиний сар бүр төлж байсан 500 мянган төгрөгийг түрээс гэж тооцъё. Миний өмнөөс 10 жил төлсөн 60 сая төгрөг чинь түрээсийн мөнгө. Одоо миний байрнаас гар. Би байраа авна” гэдэг асуудал үүсдэг. Энэ дунд өдий олон жил байр худалдаж авч байна гэж төлбөр төлж байсан иргэн байр ч үгүй, мөнгө ч үгүй үлдэх эрсдэл үүсдэг. Дөрөвдүгээрт, Байр худалдаж авсан иргэдийн хувьд гэрээгээ үргэлжлүүлээд явж байх хугацаандаа дунд нь санхүүгийн асуудалд орж тухайн байрны мөнгийг үргэлжлүүлэн төлөх боломжгүй болчихдог. Ингээд худалдсан болон худалдаж авсан тал хоёулаа хохирч банкинд байраа хураалгахаас өөр аргагүй байдалд ордог эрсдэл бий. Дээр дурдсан асуудлуудтай холбоотой маргаанууд шүүхээр шийдэгдэж байна. Зарим нь хүнийг залилан мэхлэхтэй холбоотой асуудалд орж цагдаагийн байгууллагаар шалгуулах тохиолдлууд ч байна.
-Тэгвэл иргэд хохирогч болохгүйн тулд юуг анхаарах, ямар асуудлыг анхнаасаа гэрээндээ тусгаж өгөх ёстой вэ?
-Нэгдүгээрт, аль болох эрсдэл бүхий гэрээ хийхгүй байхыг зөвлөж байна. Учир нь ипотекийн зээлтэй, бусдын нэр дээр байгаа, цаашид өөрөө хохирч үлдэх, сөрөг үр дагавар гарах магадлал өндөр учраас аль болох лизингээр авсан бусдын байрыг худалдаж авахгүй байх нь зүйтэй. Үнэхээр худалдаж авахаас өөр аргагүй гэж үзэж байгаа тохиолдолд тухайн байрны зээлийг гаргасан банкинд зайлшгүй мэдэгдэх хэрэгтэй. Яагаад гэвэл тухайн орон сууцыг барьцаалчихсан байгаа хуулийн этгээд нь банк шүү дээ. Ихэвчлэн ипотекийн зээлтэй байраа зарах шийдвэр гаргасан иргэдийн хувьд, байрныхаа зээлийг төлж чадахааргүй нөхцөл байдалд орсон байдаг. Ийм тохиолдолд банкнаас худалдан авагч нь өөрчлөгдөх тодорхой кейсүүдэд зөвшөөрөл олгох хандлага сүүлийн үед бий болсон. Учир нь тухайн зээлийг хэн нэгэн төлөхгүй л бол тэр муу зээл болно. Тиймээс банкиндаа мэдэгдэхийг зөвлөж байна. Дараагийн ээлжинд өөрийгөө эрсдэлээс хамгаалах баталгаануудаа гаргуулж авах хэрэгтэй. Ямар баталгаа байх вэ гэхээр “Хэрвээ энэ байрны зээлийг үндсэн зээлдэгчийн өмнөөс төлж байтал, ямар нэгэн байдлаар худалдан борлуулж байгаа тал гэрээний нөхцлөөс дундаас нь буцах юм бол, тухайн зээлийг төлсөн хугацаандаа ямар ч түрээсийн төлбөр тооцуулахгүй, төлсөн үнийн дүнгээ эргүүлэн авна” гэдгээ нотариатаар баталгаажуулж авах хэрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл, худалдан борлуулж байгаа тал гэрээгээ цуцлах тохиолдолд түрээсийн төлбөр ямар нэгэн байдлаар төлөхгүй гэдэг нөхцөлөө зөвшөөрүүлэх хэрэгтэй. Энэ нь шүүх дээр танд чухал баримт болно. Мөн тухайн иргэн байраа худалдан борлуулахаас татгалзсан тохиолдолд таны төлсөн хугацааны төлбөр дээр тодорхой хэмжээний хүү, торгууль, алданги тооцож олгох зохицуулалт хийх хэрэгтэй. Ингэж гэмээнэ байртаа болж чадаагүй юм аа гэхэд тухайн хугацаанд төлсөн мөнгөө хүүтэй нь эргүүлж авна. Ингэж байж анх тохиролцсон тохиролцооноосоо худалдан борлуулсан тал буцахгүй байх магадлал нэмэгдэнэ. Мөн хоорондоо өгөлцөж авалцсан мөнгөн дүнгээ өөр өөрсдийн данснаас гүйлгээний утгыг нь тодорхой бичиж шилжүүлэх. Хэрэв бэлнээр өгсөн тохиолдолд ийм хэмжээний мөнгийг тийм овог нэр, регистрийн дугаартай иргэнд шилжүүллээ гэдгээ нотариатаар баталгаажуулах хэрэгтэй. Энэ нь дараа нь чухал баримт болно. Иргэд ядахдаа дээр дурдсан дөрвөн асуудалд анхаарч байж өөрийгөө эрсдэлээс хамгаална.
-Тэгвэл байраа худалдан борлуулж байгаа тал биш, худалдан авч байгаа тал дундаас нь гэрээгээ цуцлах бол үүсэх эрсдэл бий юү?
-Байгаа. Худалдан авагч тал байранд нь амьдраад зээлээ төлж байгаад гэрээгээ цуцлах санал тавьсан тохиолдолд худалдагч тал худалдан авагчаас тухайн хугацаанд түрээсийн төлбөр нэхэмжлэх боломжтойгоор гэрээгээ хийх хэрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл, гэрээгээ анх байгуулахдаа хэн түрүүлж гэрээгээ цуцлах санал гаргасан нь нөгөө талдаа учирсан хохирлыг төлөх байдлаар тохиролцох нь зүйтэй. Байраа худалдан борлуулж байгаа талд өөр нэг их эрсдэл байхгүй. Учир нь тухайн байр өөрийнх нь нэр дээр байгаа. Зээлийг өмнөөс нь төлж байгаа тохиолдолд худалдан борлуулсан тал хохирсон тохиолдол бага. Үүний нэг баталгаа нь шүүх дээр гарч байгаа хэргийн дийлэнх нь худалдан авагч тал хохирсноос харагдаж байна.
-Ипотекийн зээлтэй байр худалдаж авч байгаа иргэд ихэвчлэн таньдаг, мэддэг, ойр дотныхоо хүнээс авах шийдвэр гаргадаг шүү дээ. Тиймээс дараа учрах эрсдэлээ бодитоор тооцдоггүй, ямар нэг асуудал үүсэхэд өөрсдийгөө хамгаалах баримт төдийлөн үйлддэггүй нь анзаарагддаг л даа?
-Таны хэлж байгаа яг зөв. Иргэд огт танихгүй хүнээс байр авдаггүй. Ямар нэгэн байдлаар таньдаг мэддэг найз нөхөд, хамаатан саднаасаа авсан байдаг. Энэ харилцаа ихэвчлэн итгэлцэл дээр тулгуурладаг учраас мөнгө төгрөгөө өгч, авахдаа баримт үйлдэхгүй, баталгаа гаргуулахгүй, гэрээ хийхгүй байх тохиолдол олон. Гэтэл хэлсэн тохирсноосоо буцаж шүүх дээр маргаан үүсэхэд “Бид таван жилийн өмнө ингэж тохирсон. Гэхдээ үүнийг батлах юу ч байхгүй” гэдэг ч юм уу, хоосон тайлбараар хохирогчид өөрийгөө шүүх дээр хамгаалах ямар ч боломжгүй. Шүүх ч ямар нэгэн байдлаар нотолж чадахгүй байгаа яриаг үнэлэх нь зарчмын хувьд төвөгтэй учраас таньдаг мэддэг ах дүү, аав ээжээсээ авсан ч холбогдох эрх зүйн баримтаа сайн үйлдэж, гэрээ байгуулж, төлбөр тооцоондоо нягт хандаж, хариуцлагатай байснаар иргэд өөрсдийгөө хохирохоос сэргийлэх чухал алхам болдог. Баримтаа сайн бүрдүүлээгүй иргэдийг харж байхад, худалдан борлуулж байгаа талаасаа санаа зовдог. Ингээд хэлчихвэл гомдчих байх, эсвэл надад итгэхгүй байх гэх мэт дэмий бодлууд өөрийгөө эрсдэлд оруулдаг.
-Нэгэнт асуудал үүсч, хохирох эрсдэлд орсон иргэд хаана хандах вэ?
-Нэгэнт ийм байдал үүссэн бол эхлээд нөгөө талаасаа өөрийгөө хохиролгүй болгож өгөхийг шаардана. Шаардлага биелүүлэхгүй байгаа тохиолдолд Иргэний хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргах нөхцөл байдал үүснэ. Тухайн нэхэмжлэлдээ өнөөдрийг хүртэл төлсөн мөнгөн дүнг нэхэмжилсэн нэхэмжлэл, холбогдох нотлох баримтаа бүрдүүлээд тухайн үл хөдлөх хөрөнгө байрлаж байгаа дүүргийн шүүхэд хандаж маргаанаа шийдүүлэх эрх зүйн орчин бий. Шүүхэд хандахад өөрийн тань мэдлэг мэдээлэл дутуу гэж үзвэл хуульчийн мэргэжлийн үйлчилгээ авч болно. Мөн ийм асуудал тулгарсан асуудалд үнэ төлбөргүй зөвлөгөө өгдөг “Иргэдэд туслах төв” пэйж хуудсанд хандах боломжтой.
-Ийм төрлийн маргаан шүүхээр шийдэгдэхэд хэр хугацаа шаарддаг бол?
-Шүүхийн хугацаа харилцан адилгүй л дээ. Гэхдээ хамгийн багадаа 3-4 сар болдог. Дунд нь маргаан удааширвал үүнээс ч урт хугацаагаар үргэлжлэх нөхцөл байдал үүснэ.
П.БАТЗАЯА