Б.Батзориг: ОСҮИ-ийг зөвхөн бодлого боловсруулагчид биш энгийн иргэд ч ашиглах боломжтой

Тэнхлэг зууч ХХК-ийн за­хирал Б.Батзоригтой орон сууцны үнийн индексийн талаар ярилцлаа.

-Тэнхлэг зууч ХХК, Монгол­банкны захиалгаар орон сууцны үнийн индек­сийг зарлаж эхлээд багагүй хугацааг үдлээ. Орон сууц­ны үнийн индекс гэж юу бо­лох талаар яриагаа эхэлье?

-Өнгөрсөн оны 10 сараас Улаанбаатар хотын орон сууц­ны үнийн индекс (ОСҮИ)-ийг тоо­цох ажил эхэлсэн. 6 сар үр­гэл­жил­сэн урьдчилсан шал­гаруулалтанд манай ком­пани болон Актив зууч, Мон­голиан пропертис ком­па­ниу­дын хамтарсан консор­циум шалгарч 5-р сараас эхлэн албан ёсоор үнийн индексийг зарладаг болоод байна. Эн­гийн иргэдэд ойлгомж­тойгоор товчхон хэлбэл орон сууцны үнэд шингэсэн байдаг онцлог давуу талуудын өртгийг хасаж үнийн цэвэр өсөлт бууралтыг тооцож гаргаж байгааг орон сууцны үнийн индекс гэж ойлгож болно. Үнэд шингэсэн онцлог давуу талууд гэдэгт ба­рилгын хийц, давхрын бо­лон цонхны байршил, сур­гууль цэцэрлэгээс алслагдсан бай­дал, өрөөний тоо, талбайн хэм­жээ гэх мэт тоон болон ча­^­на­рын олон үзүүлэлтүүд ордог.

-Монголбанк энэхүү ин­дек­сийг захиалж тооцуулж буй байгууллага. Тэгэхээр арга аргачлал, тооцоололд оролцдоггүй гэсэн үг үү?

-Үгүй, огт оролцдоггүй. Харин МУИС-ийн дэргэдэх Эдийн засгийн судалгаа, эрдэм шинжилгээний хүрээ­лэн хөндлөнгийн хяналт та­вин ажиллаж байна.

-Орон сууцны үнийн ин­дексийг манай улс өмнө нь тооцож байсан уу? ҮСХ-оос ОСҮИ тооцдог гэсэн. Энэ танай компанийн тоо­цож буй индексээс ямар ялгаатай вэ?

-Албан ёсоор гэвэл 2008 оны сүүлээс эхлэн Үндэсний Статистикийн Хороо тооцож эхэлсэн. Судлаачдын хүрээнд бол түүнээс өмнө хийсэн судалгааны ажлууд байдаг юм билээ. ҮСХ-ны индекс, ма­най индекс хоёр хоорондоо хэдэн онцлог ялгаатай. Нэгдү­гээрт, тооцох аргачлал нь өөр. ҮСХ бүлэглэх аргаар, ма­найх хедоник регрессийн аргаар тооцдог. Хоёрдугаарт, тооцох мөчлөг нь өөр. ҮСХ улирал тутам, манайх сар ту­там тооцдог. Гуравдугаарт, орон сууцны мэдээллийн суурь бааз, үнийн мэдээллийн сан бүрдүүлэлт нь хэмжээ, ча­нарын хувьд ялгаатай. Энэ ажилруу далайцтай орсны хувьд одоо хүртэл хийсэн ажлаа хэмжиж үзээд манайх да­вуу болов уу гэж хувьдаа төсөөлж байна.

-Энэхүү индексийг тоо­цох болсон шалтгаан юу вэ?

-Шалтгаан олон байж болно. Юуны түрүүнд эдийн зас­гийн нөхцөл байдлыг үнэлж цэгнэхэд инфляцийг заа­вал авч үздэг. Инфляцид нөлөөлдөг олон хүчин зүй­лийн нэг нь яах аргагүй орон сууцны үнийн хэлбэлзэл юм. Үндэсний Статистикийн Хо­роо инфляцийг тооцохдоо хэ­рэг­лээний үнийн индексэд суурилдаг. Гэтэл ХҮИ-ийн сагсанд орон сууцны үнэ бие даасан байдлаар ордог­гүй нь манай улсын тухайд учир дутагдалтай са­нагд­даг юм. Магадгүй үү­нээс болж инфляцийн тоо­цоо­лол алдаатай гар­даг байхыг үгүйсгэхгүй шүү дээ. Монголбанк инфля­цийг онилсон бодлого хэрэг­жүүлэхдээ орон сууцны үнэд онцгой анхаарч эхэл­сэн гэж ойлгож байгаа. Нөгөөтэйгүүр орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтийг дэмжих хүрээнд өөрийн хийж буй ажлын үр нөлөөг бодитоор хэмжиж дүгнэх зайлшгүй шаард­лага тулгарсан учраас нэг төрлийн индикатор болгох гэж Монголбанк энэ ажлыг эх­лүүлсэн байх.

-ОСҮИ-ийг ямар аргач­ла­лын дагуу тооцож байна вэ?

-Орон сууцны үнийн ин­дексийг тооцдог арга, заг­варууд гадаадад аль хэдийн бий болсон болохоор бид энэ ажлыг эхлэхдээ хамгийн түрүүнд ямар аргаар тооцохоо сонгох шаардлагатай болсон. Улс бүр өөрийн хууль эрх­зүйн орчин, эдийн засгийн нөх­цөл байдалд зохицсон аргачлалтай. Өнөөдрийн байд­лаар дэлхийн улс орнууд бү­лэг­лэх, хедоник регрессийн, дахин худалдааны, үнэлгээнд суу­рилсан гэсэн үндсэн 4 аргыг түлхүү ашиглаж байна. Австри, Бразилд бүлэглэх аргыг, Герман, Франц, Итали, Испанид хедоник регрессийн аргыг, АНУ, Канад дахин ху­далдааны аргыг, Швед, Дани үнэлгээнд суурилсан аргыг, Их Британи хедоник болон дахин худалдааны аргыг хослуулж хэрэглэдэг. Дэлхийд хамгийн алдартай Кейс & Шил­лерийн индекс дахин ху­далдааны аргад суурилсан байх жишээ­тэй. Хоёроос дээш удаа худал­дагдсан орон сууцны үнэ хоорондын зөрүүг тооцоололд ашигладаг гэсэн үг. Манайд үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн мэдээллийн үнэн зөв байдал эргэлзээтэй, хөрөнгийн бодит үнэлгээний нэгдсэн сан бүрдээгүй гэх мэт олон шалт­гааны улмаас сүүлийн хоёр аргыг одоохондоо хэрэглэх боломжгүй байгаа юм. Эхний бүлэглэх аргыг хэрэглэхэд манайх шиг харьцангуй жи­жиг зах зээлтэй улсад мэдээл­лийн хүрэлцээтэй байдал хан­галтгүй гэдэг дүгнэлтийг хийгээд бид хедоник регрес­сийн аргыг сонгосон. Үндсэн­дээ аргын хувьд сонголт хийхэд хүндрэлгүй байсан. Ха­рин арга маань дотроо олон хэлбэр загвартай учраас яг Монголд тохирсон загварыг сон­гож авахад нэлээн хуга­цаа орлоо. Үүнд Эдийн зас­гийн судалгаа, эрдэм шин­жилгээний хүрээлэн бидэнд маш их тусалсан. Хэдхэн хо­ногийн өмнө бид цаашид хедоник регрессийн загварын нэг хэлбэр болох онцлог шин­жийн үнийн аргаар орон сууц­ны үнийн индексийг тооцох, тэр дундаа жигнэсэн хамгийн бага квадратын аргыг ашиг­лахаар эцсийн байдлаар ший­­дээд байж байна. Энэ ар­гаар шинэ, хуучин орон сууц­ны үнийн индексийг одооноос эхлэн тусад нь тооцож гар­гана.

-ОСҮИ тооцохын ач хол­богдол юу вэ?

-ОСҮИ бол эдийн засгийн өсөлтийг илэрхийлдэг нэг үзүү­лэлт юм. Аливаа улс орны хуримтлал, баялгийн дий­лэнх нь үл хөдлөх хөрөнгө байдаг учраас хөрөнгийн үнэ хэрхэн өөрчлөгдөхийг зөвхөн баялгийн эзэд төдийгүй бод­лого боловсруулагчид үргэлж анхаарч байдаг. Хөрөнгийн зах зээл сул хөгжсөн тул иргэд үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцанд хөрөнгө оруулах нь түгээмэл байна. Орон сууцны үнэ өсвөл барилгын салбар өргөжиж, сан­хүүгийн байгууллагууд зээл идэвхтэй олгож, энэ сал­барт ажиллагсдын цалин ор­лого нэмэгдэн, хэрэглээг дэмж­дэг. Дээр нь татвар ху­раамжийн орлого нэмэгдэн, төс­вийн зардал өснө. Бүгд гинжин холбоотой. Хэрэв орон сууцны үнэ буувал бүх юм эс­рэгээрээ эргэж тал талдаа эрс­дэлд орох аюултай. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хэ­зээ өсөж, хэзээ буурах нь тодорхойгүй байдаг учраас үнийн индексийг хянаж шийд­вэр гаргахад ашиглах чухал ач холбогдолтой юм.

-Орон сууцны үнийн ин­декст нөлөөлдөг хүчин зүйлс юу вэ?

-Сонголтонд нөлөө үзүүл­дэг бүх шинж чанарууд үнэд нөлөөлдөг. Эдгээрээс хэмжиж ялгах боломжтой, мэдээлэл бүрэн хэмжээнд цуглуулж бо^­лох шинж чанаруудыг онцол­сон. Манайх хуучин орон сууцны мэдээллийг 31, шинэ орон сууцны мэдээллийг 34 тоон болон чанарын үзүү­лэл­тээр цуглуулж байна. Дүүрэг, хороолол, хотхон, барьсан ком­панийн нэр, барилгын хийц, өрөөний тоо, талбайн хэм^­жээ, ойр орчмын нийгмийн дэд бүтэц, лифт, зэрэглэл, агаарын бохирдол, хотын тө­вөөс алслагдсан байдал гэх мэт. Цаашдаа чанарын үзүүлэлтүүдийг нэмэгдүүлэх зорилготой.

-Танай компанийн тооц­сон индекст Эдийн зас­гийн судалгаа, эрдэм шин­жилгээний хүрээлэн хяналт тавьж ажилладаг талаар та дээр дурдсан. Энэ талаар дэл­гэрэнгүй тайлбарлахгүй юу?

-Анх орон сууцны үнийн индек­сийг тооцож эхлэхэд л Монголбанк өөрөө хөнд­лөнгөөс оролцохгүй гэ­дэг байр суурь барьж Эдийн засгийн судалгаа, эр­дэм шинжилгээний хүрээ­­лэнг хөндлөнгийн шин­жээч, хя­нал­­тын багаар ажиллуу­ла­хаар болсон юм билээ. Хүрээлэнгийнхэн урьдчилсан шалгаруулалтанд орсон ком­паниудад бүгдэд нь зөвлөгөө өгч, хяналт тавьж, эцсийн үнэлгээг өгч шалгаруулсан. Ма­най компани шалгарсны да­раа ч энэ ажлаа үргэлж­лүүлж цуглуулсан мэдээллийн үнэн бодит байдал, программ хангамж, тооцооллын арга аргач­лалыг байнга хянаж, шаард­лагатай зөвлөгөө, дүг­нэл­түүдийг өгч ажиллаж байна.

-Орон сууцны үнийн ин­декс гэхээр олон нийт дундаж үнэ гэж ойлгоод байдаг. Энэ хоёр хоорондоо ямар ялгаатай вэ?

-Үнийн индекс нь орон сууцны үнэд шингэсэн онцлог давуу талуудын өртгийг ха­саж үнийн цэвэр өсөлт бууралтыг тодорхой нэг суурь үетэй харьцуулан, үр дүнг нь хувиар илэрхийлдэг нарийв­чилсан тооцоолол юм. Манай тохиолдолд суурь үе маань 2013 оны 1 сар. Үү­нээс хойшхи цаг хугацааны мөчлөгүүдэд харьцуулан шинж­лэх боломжтой гэсэн үг. Харин дундаж үнийг тооцоход манайд ихэвчлэн үнэд нөлөөлдөг хүчин зүйлүүдийг хасалгүйгээр хялбаршуулан тооцдог учраас алдаатай байх магадлал өндөр. Утга нь мөнгөн дүнгээр илэр­хийлэгддэг болохоор иргэдэд илүү ойлгомжтой байдаг байх. Индекстэй харьцуулбал ойролцоо утгатай энгийн мэдээлэл гэж ойлгож болно.

-ОСҮИ-ийг 2014 оны 3 сарааас олон нийтэд зар­лаж эхэлсэн. Цаашид энэ­хүү индексийг хэр удаан хугацаанд тооцох вэ?

-Манай тооцож байгаа индексийн тухайд бол Мон­гол­банк захиалагч учраас тэдний хүсэл зорилгоос л хамаарна. Одоогоор энэ оныг дуустал тооцох гэрээтэй. Ирэх онд үргэлжлүүлэх эсэх нь тодорхойгүй, удахгүй энэ та­лаар ярилцаж эхэлнэ. Ер нь бол бүх л улс орнуудад заавал хийдэг судалгаануудын нэг нь яах аргагүй мөн. Манайд бараг л хамгийн сүүлд тооцож эхэллээ. Нэгэнт эхэлсэн том ажил юм чинь цаашид тас­ралтгүй үргэлжлүүлбэл ач холбогдол нь жил ирэх тусам өндөрсөнө.

-Индексийг тооцож зар­лахаас гадна тоо мэдээлэл дээр шинжилгээ хийх бү­рэн боломжтой гэж харж байна л даа. Тухайлбал, орон сууцны одоогийн үнэ хөөс шүү, бодит үнэ үү гэх мэт. Цаашид тооцож буй индексээ ашиглаад ямар төрлийн шинжилгээ хийх боломжтой вэ?

-Анзаарагддаг нэг зүйл бол манай удирдах түвшний хүмүүс аль ч шатандаа ихэвч­лэн хоосон таамагт суурилсан мэдээллийг бодит факт мэтээр иш үндэс болгож ярьдаг нь мэдээллийн хэрэгслүүдээр ямар нэг шүүлтүүргүйгээр иргэ­дэд хүрч төөрөгдөлд оруул­даг явдал юм. Үнийн өсөлт бууралтанд нөлөөлж бай­гаа хүчин зүйлүүдийг тодор­хойлох зайлшгүй шаард­лага байгааг жишээ нь үүн­тэй холбон тайлбарлаж болно. Хэрэв орон сууцны үнийн индексийг тасралтгүй үргэлжлүүлэн тооцвол мэдээ­лэл хуримтлагдахын хэрээр дүн шинжилгээ хийх талбар нь өргөсөн, гарах үр дүн нь илүү бодитой болж, элдэв таамгийг батлах, эсвэл сарниулах, болж өнгөрсөнд дүгнэлт хийж ирээдүйг илүү ханатай тө­сөөлөхөд нөлөөлөх чухал ач холбогдолтой. Тиймээс хуримт­луулсан мэдээллийн хүрээнд цаашдаа ямар ч шинжилгээг хийх боломжтой болох юм.

-Олон нийт ОСҮИ-ийг хэрхэн ашиглах вэ? Индек­сийн хэрэглээний талаар тайлбарлахгүй юу? Зөвхөн бодлого боловсруулагчид шинжилгээндээ ашиглах ёс­той юм уу?

-Аль ч түвшинд хэрэг­лээтэй. Энгийн иргэдийн хувьд орон сууц худалдаж авах, зарах нь санхүүгийн маш том шийдвэр байдаг. Хэрэгцээ юу, хөрөнгө оруулалт уу, богино хугацааны төлбөр тооцоо юу, урт хугацааны өгөөж ашиг харах уу, өнөөдөр авах уу, маргааш болтол азнах уу гэхч­лэн шийдвэр гаргахад шууд ашиглах боломжтой.

Нэг сэтгүүлч надаас асууж байсан юм. Би байраа зарах гээд удаж байна, хүмүүс үнээ буулга гээд байхаар нь буулгаж байгаа. Гэтэл танай үнийн индекс өсөлттэй гарсан байх юм, худлаа юм биш үү гэж. Нийт зах зээлийг ганц өөрөөрөө юмуу ойр дотныхоо таньдаг мэддэг хүмүүсийн яриа, эсвэл баттай эх сур­валжгүй сонин хэвлэлийн мэдээ төдийгөөр төсөөлөх нь дэндүү учир дутагдалтай. Жишээ нь, Улаанбаатар хо­тын орон сууцны хоёрдогч зах зээл дээр сар тутам дунджаар 1000 орчим орон сууц зарагдаж байна. Зах зээл дээр нийт зарлагдаж байгаа орон сууцны 20 хүрэхгүй хувь нь тухайн сардаа зарагддаг гэж үзвэл таны нэг сарын дотор байраа зарах магадлал 5/1 байна. Байршил, өрөөний тоо, талбайн хэмжээ, цонхны байршил, төлбөрийн нөхцөл гэх мэт эрэлтэд шууд нө­лөөлөх хүчин зүйлүүдийг тоо­цохгүйгээр шүү. Нөгөө талаас таны зарах гэж байгаа, эсвэл авахаар сонирхож байгаа байр 5000 орчим орон сууцны ердөө л нэг нь гэдгийг ойлгох хэрэгтэй. Энэ нь зах зээлийн 0,02 хувь төдийхнөөр нийт зах зээлийг төлөөлүүлж болохгүй л гэсэн санаа. Худалдагч бүр өөрийн хэрэгцээ шаардлага, боломж бололцоо, цаг хуга­цаанд тулгуурлаж үнээ тог­тоож шийдвэрээ гаргана, худалдан авагч мөн адил. Эцсийн тохироо энэ хоёрын хүсэл сонирхлын давхцал дээр л бүрдэнэ шүү дээ. Бид­ний сар тутам тооцож, зарлаж байгаа үнийн индекс танд дүгнэлт хийх боломжийг олгохын зэрэгцээ ерөнхий чиг баримжаа, төсөөлөл, анхааруулга дохио өгөх юм. Үүнийг та зөв ойлгож, амьдрал ахуйдаа хэрэглэх нь чухал.

-ОСҮИ тооцох мэдээл­лийн эх үүсвэрийг хаанаас цуглуулдаг вэ? Ямар хүрээг хамарч байна вэ?

-Мэдээллийг нээлттэй бо­лон нээлттэй бус эх сур­валжуудаас цуглуулж байна. Нээлттэй гэдэг нь мэдээл­лийн хэрэгслүүд дээрх зарууд, нээлттэй бус гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компаниуд, нота­риатууд гэх мэт холбоотой ажилладаг бусад эх сур­валжууд юм. Эдгээрээс 10-р сард гэхэд 3500 орчим хуу­чин орон сууцны дуудах болон хэлцлийн бодит үнэ, бусад тоон болон чанарын үзүүлэлтүүдийг цуглуулсан байна. Шинэ орон сууцны хувьд Нийслэлд нээлттэй захиалга авч буй орон сууцууд 99 хувь хамрагдсан. Хувь хүний мэдээллүүд энд огт ордоггүйг онцолж хэлэх нь зүйтэй.

-Танайд нийслэл хотод байгаа шинэ болон хуучин нийт хэдэн орон сууцны мэдээлэл байдаг вэ?

-10 сарын байдлаар Нийслэлийн 9 дүүргийн 130 мянга орчим айлын хуучин орон сууц, шинээр баригдаж захиалга авч байгаа 49,4 мянга орчим айлын орон сууцны мэдээллийн сантай болсон байна.

-Орон сууц худалдан авахаар зэхэж буй иргэдэд танай компанийн зүгээс ямар зөвлөгөө өгөх вэ? Иргэд юунд анхаарах шаард­лагатай вэ?

Орон сууц нь хүний чухал хэрэгцээ гэдгээс гад­на ерөөсөө үл хөдлөх хөрөнгө бол эдийн засгийн суурь, хөрөнгө оруулалтын найд­вартай хэлбэр гэдэг талаас нь бодож зөвхөн шаард­лага гарсан үедээ биш, байнга зах зээлийг мэдэрч, судалгаа шинжилгээ тогтмол хийдэг компаниудаас бодит мэдээлэл авч амьдрал ахуй, ажил бизнестээ ашиглаарай гэж зөвлөе.

-Ярилцсанд баярлалаа.

Э.ҮҮЛЭН