IBC Tower буюу Ард кино театрын оронд босох бизнес, санхүүгийн төв барилгын төслийн Ерөнхий захирал А.Урангоотой ярилцлаа. Монголын барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт дэвшил авчирч, салбарын хөгжлийг шат ахиулж буй тус төслийн зураг олны анхааралд нэлээн өртөөд амжсан. Түүнтэй энэ талаар дэлгэрэнгүй ярилцлаа.
-Ард кино театрын барилгыг буулгаж байгаа асуудал олны анхаарлыг ихээхэн татаж байна. Театрын буурин дээр олон улсын жишигт нийцсэн кино театртай, бизнесийн төв бүхий “International Business Center” барих төсөл хэрэгжинэ гэж дуулсан. Тэгэхээр олон зүйл дээр тодруулга авахаас өмнө та бүхний хэрэгжүүлэх гэж байгаа төсөлтэй эхлээд танилцъя?
-Улс орон болгонд хот төлөвлөлтөө дагаад төвлөрлийн онцлогоосоо шалтгаалан бүсчлэн хөгжсөн олон жишээ байдаг. Тэр тусмаа хотын төвийн бизнесийн бүсчлэл өөрөө нийслэлийн өнгө төрх болж байдаг. Улс орны маань хөгжил өөрөө гадны хөрөнгө оруулалт, уул уурхай, санхүүгийн зах зээлээс ихээхэн хамааралтай. Бид байршлынхаа тогтолцооны судалгааг хийж эргэн тойронд хүрээлэгдэх санхүүгийн байгууллагууд, олон жилийн турш энэ хавьд үүссэн санхүүгийн үйлчилгээний эрэлт нийлүүлэлт мөн оффисын барилгуудын нийлүүлэлт дутуу байгааг тооцон энэхүү төслийг эхлүүлэх шийдвэр гаргасан.
Эргэн тойронд байгаа санхүүгийн байгууллагууд маань ихэвчлэн орон сууцны зориулалттай, талбай, зогсоол муу байгаа нь энэ хавийн оршин суугчдын бухимдлыг төрүүлсээр ирсэн. Энэ их санхүүгийн байгууллагуудын төвлөрөл дунд яг олон улсын стандартын санхүү бизнесийн цогц үйлчилгээг зогсоол болон орчны сайжруулалтын хамт нийслэлийнхээ А бүсэд цогцлоох зорилготой. Мөн театрынх нь консепцыг хэвээр үлдээж олон нийтийн хүлээлт үүсгэж байгаа олон улсын стандартын 450 хүний суудалтай театр бүхий 25 давхар тауэрыг барих ажилдаа ороод нэг жил гаран болж байна.
-Ард кино театр өнөөдрийн байдлаар ямар статустай байдаг юм бэ. Олон нийтийн ойлгож байгаагаар түүх соёлын дурсгалт барилга учраас төрийн өмч гэсэн ойлголттой байдаг. Энэ талаар тодруулахгүй юу?
-Энэ барилга нь 1966 онд анх нээлтээ хийж тухайн үеийн хоёр танхимтай Монголын анхдагч кино театруудын нэг болж байсан юм билээ. Гэвч зах зээлийн нийгэмд шилжсэнээр 1995 оноос хойш кино үзвэр гарах боломжгүй болж улмаар 2004 онд хувьчлагдан 100 хувь хувийн өмч болсон түүхтэй. Уг газар болон барилга нь өнөөдрийн байдлаар аль ч түүх соёлын дурсгалт барилгын жагсаалтад багтаагүй байдаг. Мөн барилгын хийц, чанарыг бодолцвол насжилтын хувьд актлах барилгуудын нэг болсон.
–Түүх соёлын дурсгалт барилгыг нурааж байгаа нь буруу гэж үзэх хүмүүс олон байна. Тухайн үеийнхээ түүхийг хадгалж, ирээдүй хойчид дурсгал болж үлдэх ёстой гэсэн байр суурийг тэд илэрхийлж байгаа. Та бол барилга үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт олон жил ажилласан хүн. Ер нь энэ тал дээр ямар байр суурьтай байдаг вэ?
-Соёлын өв өөрөө уламжлагдан хадгалагдаж, тэр нь үнэ цэнээ хадгалан үлдэх нь ямар ч улс орны хотжилтын соёлд байдаг. Гэсэн хэдий ч Ард кино театрын энэ барилга нь улсын, нийслэлийн, Засгийн газрын, соёлын гээд аль ч газраас гаргасан түүхийн дурсгалт барилгын жагсаалтуудад багтаагүйг дурдах ёстой. Түүнээс гадна барилгын одоо байгаа нөхцөл байдал нь үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй, эрүүл ахуйн болон газар хөдлөлтийн тэсвэртэй байдлын шаардлага хангаагүй, өнгө үзэмжгүй болсон гээд дахиж үргэлжлүүлэн үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй болсон. Мэргэжлийн байгууллагуудын дүгнэлтүүд ч үүнийг бататгаж байгаа юм.
Нөгөө талаар энэ барилга яг энэ чигээрээ хадгалагдан үлдэхэд наанадаж санхүүгийн байгууллагуудын үйлчлүүлэгчдийн хөл хөдөлгөөн, энэ хавийн сургууль болон оршин суугчид, үйлчилгээний байгууллагуудын дунд олон асуудлууд үүсгэж байгаа юм. Бид төслийг хэрэгжүүлж, илүү сайжруулж байгаа нь давхар хотын өнгө үзэмж, зогсоол, бизнесүүдийн системтэй төвлөрөл, одоо байгаа газрын хэмжээн дээр нэмээд В3 давхар 280 орчим машины зогсоолыг нэмж энэ хэсгийн хөл хөдөлгөөний урсгалыг сайжруулсан төлөвлөлтийг шингээж өгч байгаа юм. Олон улсын санхүү бизнесийн төвөө дагаад эргэн тойрны оршин суугчдын маань орон сууцны үнэлгээ давхар өсөх тооцооллыг ч бид гаргасан байгаа. Дэлхийн олон улс оронд санхүү бизнесийн дүүргээ дагаад ойр орчим дахь үйлчилгээ болон орон сууцнууд өндөр үнэлгээтэй болсон байдаг.
-Ард кино театрын барилгыг энэ сарын 15-наас буулгаж эхэлсэн. Гэтэл НХМГ-аас зогсоосон гэсэн мэдээлэл гараад байна. Энэ талаар тодруулахгүй юу?
-Бид энэ сарын 15-наас эхлэн буулгалтын ажилдаа бэлдэж бэлтгэлээ хангаж эхэлсэн. Аюулгүй байдлыг хангах ажил хийж дуусгаад буулгалтын ажил албан ёсоор эхлэх болно. Өнөөдрийн байдлаар бид тус төслийнхөө хөгжүүлэлт мөн эргэн тойрны бизнесийн байгууллагууд болон оршин суугчдад төслийн давуу тал болон ач холбогдолыг танилцуулах ажлыг хийж байна. Энэ сардаа төслийн бүрэн танилцуулга бүхий хашаа хийгдэнэ. Хоёр мэргэжилтэн маань Герман улс руу барилгын ажлын техникийн нөхцлийн бүрдүүлэлтийг хийхээр явсан.
-Кино театрын буурин дээр босох “International Business Center” барих төсөл яг хэзээ, хэрхэн эхэлсэн талаар мэдээллийг олон нийт сонирхож байгаа болов уу?
-2021 онд төсөл эхэлснээс хойш тухайн барилга болон газрын тухай судалгаа, зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ, Улаанбаатар хот төдийгүй олон улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн судалгаа, ойр орчмын төлөвлөлт, эдийн засгийн үр ашгийн тооцоолол, олон улсын барилгын стандарт болон шинэ технологи, олон улсад дахин төлөвлөлтийг амжилттай хэрэгжүүлсэн туршлага, барилгын консепт үнэ цэнийг тодорхойлох зэрэг ажлууд хийгдсэний үндсэн дээр International Business Center буюу IBC Tower төслийн одоогийн дүр төрх бий болсон.
Шинээр баригдах энэ төслийн гадна архитекторын шийдэл нь монгол ардын биелгээ бүжгийн хөдөлгөөнүүдийг судлан орчин үеийн барилгын уран хийцлэл болгон шингээж өгсөн. Энэ нь өөрөө ирээдүйд соёлын өв болон барилгын салбарт шингэж үлдэх хувилбар болж байгаа юм. Төслийн гадна зурагт соёлын өвийг хадгалж үлдэх зорилгоор Японы архитекторууд бүтэн жил боловсруулан гаргасан зургийн дагуу хийгдэх юм. Тэгэхээр IBC Tower маань бүрэн цогцоороо хуучны дурсгал, орчин цагийн архитектурын соёлын бүтээл, нийслэл хотын санхүүгийн бүсийн өнгө үзэмж, жуулчдын нүдийг татах уран хийцлэл бүхий барилга, санхүү бизнесийн төв болон сүндэрлэх юм.
-Тэгэхээр төслийг яг ямар компани хэрэгжүүлж байгаа вэ. Олон консепцыг багтаан хийж байгаа төслийг хэрэгжүүлж буй байгууллагыг сонирхож болох уу?
-Олон улсад ажиллаж хуримтлуулсан туршлагаа Монголдоо хэрэгжүүлэх чин хүсэлтэй салбар салбартаа тэргүүлэгч болцгоосон залуучуудаас бүрдсэн. IBC төслийн баг олон улсын барилгын стандарт жишгийг нутагшуулж байгаа нь бас нэг онцлог. Барилгын инженерчлэл, төсөл хэрэгжүүлэлт, барилгын төлөвлөлт, борлуулалт, зөвлөх инженерүүдтэй маш сайн баг бүрдсэн байгаа. Манайд ямар нэг том төслийг хэрэгжүүлэхэд заавал нэг том байгууллага, магадгүй улс төртэй холбогдсон хүмүүс томоохон бүтээн байгуулалтыг хийдэг. Тэгвэл энэ төслийн хувьд салбар салбартаа тэргүүлэгч мэргэжилтнүүдийн төслийн баг бүрдсэн нь төслөө амжилттай хэрэгжүүлэх том баталгаа болж байгаа.
Барилгын консептыг гаргахдаа “Бидний аав ээжийн үед Ард кино театрт хүмүүс уулзаж болздог, анги хамт олноороо уран бүтээл үздэг байсан сайхан соёлыг хойч үедээ өвлүүлэн үлдээнэ” гэсэн бодлоор хийсэн. Барилга нь монгол ардын биелгээ бүжгээс санаа авсан туялзсан хэлбэртэй, барилгын гурван давхарт нь сүүлийн 30 жил Монголд баригдаагүй театр байгуулахаар төлөвлөсөн. Энэ төлөвлөлтийг маань “ШангриЛа Улаанбаатар” төслийн ерөнхий инженер, Шри Ланка улсын “ШангриЛа” төслийн инженерээр ажилласан “ШангриЛа Интернэйшнл” компанийн Азийн бүсийн ерөнхий инжинер н.Номинцэцэгийг урьж ажиллуулж байгаа. Мөн олон улсын олон том санхүүгийн гэрээ хэлэлцээрийг хийсэн мэргэжлийн баг ч багтан ажиллаж байна.
Миний хувьд ч бас сүүлийн 10 жил үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт ажиллаж соёлын хэв шинжээ хадгалсан орчин үеийн бүтээн байгуулалтыг хийх гэж зорин олон жил судалсан судалгаа, эрэлт нийлүүлэлт дээр үндэслэн энэ төсөлд хөрөнгө оруулан удирдан ажиллаж байна. Бидний үеийн буюу 1980-аад оны залуучууд одоо өөрсдийн гэсэн ажлын их туршлагатай болж, ажиллах арга барил нь ашгийн төлөө гэхээс илүү чанартай баг хамт олонтой, чанартай час хийсэн төслөөр өөрсдийн амьдрах хотоо илүү сайхнаар бий болгохыг чин сэтгэлээсээ хүсдэг үеийнхэн. Тийм ч болохоор төслийн санхүүжилтийг бид олон нийтээс босгон, хөрөнгө оруулагчдаа хүртэл стандарттай сонгон хамтран ажиллаж байна.
Барилгын зураг дизайныг “IBC Tower”-ийн удирдлагын баг зураг төслийн ажлыг гүйцэтгэгч “NAP” компанитай хамтран гаргасан монгол оюуны бүтээл юм. Олон улсын стандартад хүлээн зөвшөөрөгдсөн, сертификаттай бүтээн байгуулалт хийхээр зорьсон тус хамт олон аюулгүй байдал, чанар хийц, гүйцэтгэлийг нэн чухалд тооцож байгаа.
-Төслийн хөрөнгө оруулалт мэдээж багагүй хэмжээнд яригдах байх. Хөрөнгө оруулалтыг хаанаас хэрхэн босгов?
-Барилгын салбрын уламжлалт санхүүжилтийн хэлбэрүүдээс гадна IBC Tower төслийн багт Монголын салбар бүрийн шилдгүүд хүч нэгтгэн ажиллаж байгаагийн тод жишээнээс дурдвал санхүүжилт, хөрөнгө оруулалтын ажлын баг нь GMG Advisory Firm, Real Estate Investment Trust REAT буюу Үл хөдлөх хөрөнгийн тусгайлсан хөрөнгө оруулалтын санг Монголдоо анхлан байгуулах ажил юм. Тус сангаар дамжуулан төвийн бүсэд орших өндөр зэрэглэлийн оффист өөрийн боломжит хөрөнгөдөө тааруулж хэн бүхэн хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой болж буйгаараа онцлог юм. Хүсвэл нэг м.кв. талбай ч эзэмшиж түрээсийн орлоготой болох боломж хүн бүрт нээгдэж байгаа гэсэн үг. Барилгын төслийн гүйцэтгэгч компанийг бид ажлын туршлагаас гадна эргэн тойрны оршин суугчдад хүндрэл учруулахгүйгээр цэгцтэй аюулгүй ажиллагааны стандартыг хүртэл яг олон улсын жишгээр тавьж байгаа.
Төслийн тодорхой хувь нь угаасаа нийтийн өмч болох бодлогыг барьж бас соёлын өвтэй хослуулан өндөр зардал хийцлэлтэй хийж байгаа нь бид бизнесийн ашиг сонирхлоос илүүтэйгээр сайн чанартай, эргэн тойрны олон асуудлуулыг шийдсэн бүтээн байгуулалт хийж байгаагаас харж болно. Энэ төсөл олон улсын туршлагатай монгол залуу мэргэжилтнүүдээрээ нэгдэж хийж байгаа анхны төсөл. Манай багийнхантай танилцсан хүн болгон биднийг энэ төслийг маш амжилттайгаар хэрэгжүүлж чадна гэдэгт итгэл төгс байгаад нь бид бас урамшин ажиллаж байна. Дараа дараагийн төслүүдээ амжилттай хэрэгжүүлэх үүднээс бид Хөрөнгө Оруулалтын Сан үүсгэн чанартай төслийг заавал өндөр үнийн дүнтэй хөрөнгө оруулалт хийхгүйгээр хэн ч манай төсөлд хэдэн ч м2 эзэмшин үл хөдлөхийн хөрөнгө оруулалт хийж болох бодит жишээг гаргаж ирж байгаа юм.
-Тэгэхээр хэн ч энэ төслийн хөрөнгө оруулагч болж болно гэсэн үг үү?
-Мэдээж төслийн үндсэн хөрөнгө оруулагчид гэж байна. Бидний төлөвлөгөөгөөр төслийн 25 орчим хувь нийтийнх болно. За би товчхон тайлбарлаж өгье. Уламжлалт аргаар бол барилгын томоохон төсөл хэрэгжихдээ ямар нэгэн банкнаас бизнесийн буюу барилгын санхүүжилт 10-12 хувьтай зээл аваад буцаагаад барилга болсны дараа худалдан авч буй нэгж байгууллагууд дахиад банкнаас 10-12 хувь хүүтэй зээл авч худалдан авалт хийдэг. Нэг ёсондоо нэг оффис барьж бас худалдахад хүүгийн зардал 20 орчим хувь болж байгаа нь барилгын өртөгт нэмэгддэг энэ ажиллагааг хэмнэж хөрөнгө оруулагч барилгын эздийн хөрөнгө оруулалтын шууд харилцааг үүсгэн харилцан барьсан нь ч, худалдаж авсан нь ч хөрөнгө оруулсан нь ч 3 талдаа хариуцлагатай ажилладаг. Гол нь тэр өндөр хүүгийн хэмнэлтүүдийг хийж байгаадаа утга учир нь оршиж байгаа юм. Уламжлалт аргаар бол энэ өндөр хүү барилгын нийт өртөгт шингэж барилгыг м.кв-ын үнийг өсгөж байна.
Хөрөнгө Оруулалтын сан гэдэг нь та байгаа хөрөнгөө хөрөнгө оруулалтын санд хийснээр банкинд төлөх энэ өндөр хүүгийн зардлыг хасаад жинхэнэ барилгынхаа өртөгөөр хөрөнгө оруулалтын сангийн хувь эзэмших юм. Энэ бол залуу бизнес эрхлэгчдэд үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох маш том боломж тийм ч болохоор бид хамтран ажиллах санхүүжилт бүрдүүлэх компаниудаа Монголдоо байгаа шилдэг компаниуд мэргэжилтнүүдээр бүрдүүлсэн байгаа юм.
Бас уламжлалт аргаар барилгын компаниуд барилга, төсөл, маркетинг, борлуулалт, төлөвлөлт бүх ажлаа өөрсдөө хийдэг. Бид олон жил үл хөдлөхийн салбарт ажиллахдаа ямар нэг арилжааны төслийг бол яаж ч хийж болдогийг харсан мэдсэн, үнэ цэнэ үлддэггүйг. Харин IBC Tower бол чиглэл мэргэжил болгон гүнзгийрэн судлагдаж маш олон мэргэжилтэн байгууллагуудын хамтарсан үлгэр жишээ төсөл болж байна.
-Барилгын хийцлэл, стандартын талаар илүү дэлгэрэнгүй яривал?
-Шинээр төлөвлөгдөж байгаа барилга нь төмөр бетон каркасан бүтээцтэй, шалнаас тааз хүртэл 3 давхар шилэн фасадтай, галын болон газар хөдлөлийн аюулгүй байдлыг олон улсын стандартаар төлөвлөж байгаа. Инженер геологийн судалгаа, барилга бүтээцийн тооцооллоор доороо 3 давхар машины зогсоолтой байж болох дүгнэлт гарсны дагуу доороо 3 давхар 280 машины авто зогсоол төлөвлөгдсөн. Барилгын дизайн нь монгол бүжгийн биелгээг харуулж байгаа гэдэг утгаараа бүх давхар нь давтагдахгүй өөр хэлбэр байршилтай гэдэг нь бас нэг соёлын онцлог болж байгаа. Тэр хэмжээгээрээ барилга угсралтын хувьд ихээхэн туршлага, чадвар шаардсан, онцгой төлөвлөлттэй гэсэн ангиллын барилга болж байгаа. Театрын хэсэг нь стандартын дагуу өндөр таазтай, тайзны арын өрөө, гэрэлтүүлгийн хэсэг нь тайзны стандартын дагуу, хөдөлгөөнт тайз, хөдөлгөөнт суудлууд гэх мэт орчин үеийн дэвшилттэй технологийг ашигласан олон шинэлэг ажлууд төлөвлөгдсөн. Дээр дурдсанчлан барилгын давхар бүр нь эргэлдэх маягтай загвартай, Монголд огт хийгдэж байгаагүй барилгын дизайн, фасад зэргээрээ маш онцлогтой болж байна. Барилгын нам давхрын хэсэг (1-6 давхарт) энгийн босоо загвартай биш олон талт далий маягийн шилэн фасадтай. Ингээд бодохоор энэ барилгад давтагдах давхар, давтагдах дизайн гэж ер нь огт байхгүйгээр хийгдэхээр байна.
-Та өөрөө үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтаар олон жил ажилласан хүн. Улс орны эдийн засгийн байдал ковид, хойд хөршийн дайн гээд энэ зах зээлд эрэлт байна гэж үзэж байна уу?
-Бид бодитоор суурь судалгаатай, бүх талын мэргэжлийн байгууллагуудын хамтралаар энэ төслийг хэрэгжүүлж байгаа. Манай төслийн судалгааны багийнхан бол миний сүүлийн жилүүдэд хамтарч ажиллаж байгаа хамгийн сайн баг. Энэ төсөл өөрөө амжилттай явах нь чухал болохоор бид судалгааг хамгийн сайнаар хийж санхүү бизнесийн байгууллагуудын чанартай төвлөрлийг үүсгэх нь хотдоо оруулж буй нэмэр гэж харж байна. Хотын төвийн ихэнх том оффис барилгууд түрээсийн бодлого баримталж энэ нь өөрөө нийлүүлэлт багатай байдаг. Оффисын байрны талбай хайсан олон байгууллагууд байдаг ч нэгд эзэмшүүлэх бодлого, хоёрт чанартай төвлөрөл учир дутагдалтай байсан хэвээр байна. Эрэлт бол бий, таатай худалдаж авах нөхцөл болон тухайн улсын онцлог хэв шинж чанартайгаа нийцсэн хөрөнгө оруулалтаар болон Хөрөнгө оруулалтын сангаар худалдан авалт хийх ийм таатай нөхцөл өнөөдрийн байдлаар Монголд байхгүй байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбартаа өөрийн бодитой хувь нэмрээ оруулахад өөрсдөө чанартай төсөл, чанартай төлбөрийн нөхцөл байдлыг бүрдүүлж төслийг амжилттай хэрэгжүүлэх нь бидний зорилго.
-Тэгэхээр IBC Tower төсөлтэй хамтран ажиллах бүх хүнд нээлттэй гэсэн үг үү. Яаж хамтарч ажиллах вэ?
-Тийм ээ. Бид хөрөнгө оруулагчдад нээлттэй байна. Хөрөнгө оруулалтын санг бий болгоход тодорхой хугацаа хэрэгтэй тул бид тухайн үед нь төслийн пэйж хуудсаар мэдээллийг хүргэх болно. Төслийн худалдаа борлуулалт ч удахгүй нээгдэнэ. Тэр хүртэл бид төслийн хэрэгжилтийг ажлын схемийн дагуу явуулж байна. Одоогийн байдлаар бид төслийн хэрэгжүүлэлтэд бүх анхаарлаа хандуулж хөрөнгө оруулалт хийх компаниудаа сонгон шалгаруулж байна. Олон нийтээс босгох хөрөнгө оруулалтыг тухайн үед нь зарлана.
Дүгнээд хэлэхэд, бид аливааг өөрчилж сайжруулахдаа хүртээмжтэй, зөв консепцтэй байна уу гэдгийг ойлгож хандах хэрэгтэй. IBC tower бол хотын өнгө үзэмжид нөлөөлөхүйц, олон улсын жуулчид хүртэл ирж сонирхох хэмжээний Улаанбаатар хотын чимэг болсон барилга болж хотын төвд сүндэрлэнэ. Мөн барилгынхаа 25 хувийг олон нийтэд нээлттэй Хөрөнгө оруулалтын сангаар дамжуулан борлуулах тул та ч гэсэн барилгын тодорхой хувийг эзэмшиж, барилга маань жинхэнэ утгаараа олон нийтийн өмч байх болно. Бид бүх төрлийн байгууллагуудын хамтын ажиллагааны болон хөрөнгө оруулалтын саналуудыг авч байна. UA Properties компани дээр төслийн борлуулалт хийгдэж байна.
Б.ЗАЯА
